空き家投資とは？メリットやデメリットなどを解説します！

皆さんは空き家投資という新たな投資方法を知っていますか？

日本全国では空き家問題が深刻化しており、法律で相続登記が義務化されたといっても未だ空き家問題が改善されているとは言えない状況です。

そこで空き家を有効活用できるのが、空き家投資です。

それでは、空き家投資とは何か、空き家投資のメリットやデメリット、空き家投資を成功させるポイントについてご説明しましょう。

空き家投資とは？

空き家投資とは、空き家を活用させるために再生して利益を生み出す投資方法です。

空き家投資は国土交通省も推奨している方法であり、年々増え続ける空き家問題を少しでも改善できる方法として実践されているケースが増えています。

特定空き家や管理不全空き家など、放置するほど周囲にさまざまな危険性をもたらす空き家も存在するため、空き家投資によって活用されれば倒壊などの危険性を失くしつつ、投資物件として利用できるのがポイントです。

空き家投資のメリット

空き家投資のメリットは、以下の通りです。

• 少額から始められる
• 利回りが高い
• 節税効果が得られる
• 短期間で融資が受けられる
• 次の投資に向けたノウハウが蓄積できる

それでは、空き家投資のメリットについてご説明しましょう。

少額から始められる

空き家投資は少額から始められるのが大きなポイントです。

空き家投資は不動産投資扱いになりますが、一般的な不動産投資は基本的にさまざまな知識やノウハウが必要になるうえ、投資物件を購入するための費用が高額になりやすいです。

投資物件を購入して不動産投資を行う場合、数千万円と多額の費用を用意するまでの時間がかかります。また、多くの知識やノウハウが求められる以上、不動産投資に失敗する可能性もあるでしょう。

しかし、空き家投資は数百万円程度で空き家を購入し、必要に応じて修繕やリフォームを行って活用するので、初期費用を大きく減らせるのがポイントです。場合によっては自己資金で購入できる可能性もため、一般的な不動産投資よりもリスクが少ないと言えるでしょう。

利回りが高い

空き家投資は基本的に利回りが高いのが大きなメリットです。

一般的な不動産投資の場合、表面利回りは3％～7％程度が一般的です。

しかし、空き家投資における表面利回りは基本的に10％以上になっています。

ここまで表面利回りが高いのは、想定家賃に対する物件価格が安いため、高い利回りが期待できるからです。一般的な不動産投資の表面利回りが1桁台なのは、想定家賃に対して投資物件の購入費用が高いためです。

空き家投資は数百万円と安価な費用で購入できることから、修繕費用やリフォーム費用がかかったとしても表面利回りが高くなりやすいでしょう。

特に空き家投資は空き家を丸ごと貸し出すことからファミリー層が入居しやすく、長期間安定して入居してくれる可能性があるのもポイントです。

節税効果が得られる

空き家投資を行うことによって、贈与税や住民税、所得税、相続税の節税効果が得られるのがメリットです。

空き家投資に限らず不動産投資における大きなメリットでもあるので、節税効果を期待して空き家投資を始めるのも良いでしょう。

短期間で融資が受けられる

一般的に居住用の物件を購入する場合、最長35年の住宅ローンを組むケースが多いです。

しかし、一般的な不動産投資は家賃収入による返済が見込めるので5年～10年程度の返済期間で融資が受けられるのがポイントです。

空き家を購入するための融資を受ける場合はどのくらいの返済期間になるかが審査で重要なポイントになりますが、空き家の場合は元々安価な価格で購入できるので必然的に借入額も少なくなります。

借入額が少なくなるということは、一般的な不動産投資よりも返済期間が短くなりやすいので審査に通過しやすく、短期間の融資を受けやすくなるのがポイントです。

次の投資に向けたノウハウが蓄積できる

空き家投資は安価な価格で空き家が購入できることから、次の投資に向けたノウハウを蓄積するための勉強用として購入されるケースがあります。

表面利回りが高く、一棟投資と同じようなものなので長期間安定した家賃収入が得られるのも後押ししています。空き家投資で不動産投資に必要な知識やノウハウを身に付けてから、本格的な不動産投資がしたい人におすすめの方法だと言えるでしょう。

空き家投資のデメリット

空き家投資のデメリットは、以下の通りです。

• 需要が低くなりやすい
• 大規模な修繕やリフォームを行う必要性がある
• 売却しにくい可能性がある

それでは、空き家投資のデメリットについてご説明しましょう。

需要が低くなりやすい

空き家投資を行ううえで大きなデメリットとして挙げられるのが、需要が低くなりやすいことです。

というのも、需要が高いエリアに建つ住宅物件は生活しやすいエリアに建っているうえに人気が高く、よほどの理由がない限り空き家になることがないからです。築年数が経過していて住人が住めるレベルでなくなったとしても、古家付き土地として売却できるため、やはり空き家になることがありません。

一方の需要が低いエリアに建つ物件は、需要の低さから入居者が現れにくく、なかなか収益につながらない問題が発生します。需要があるなら空き家になっても放置されることは基本的にないため、空き家投資を行ってもすぐに収益につながるとは限りません。

大規模な修繕やリフォームを行う必要性がある

空き家投資を行うために空き家を購入する場合、場合によっては大規模な修繕やリフォームを行う必要性があります。

というのも、購入した空き家の状態によっては耐久性や耐震性の面で問題を抱えている可能性があるため、そのままだと遠からず倒壊してしまう恐れがあるでしょう。

そうなれば管理責任を問われてしまうため、必要に応じて大規模な修繕やリフォームを行わなければなりません。築年数が古い場合は旧耐震基準になっている可能性があることから、新耐震基準にするためのリフォーム工事も行うことになります。

したがって、大規模な修繕やリフォームを行う場合は初期費用が大幅に増える可能性があるので、表面利回りが低くなるのが大きなデメリットです。

売却しにくい可能性がある

空き家投資を行ううえで注意したいのが、将来的に売却しにくくなる可能性がある点です。

不動産投資を行う際に大切なのは、購入して運用するだけでなく、いずれ売却して次に不動産投資を行うための出口戦略を計画することです。

空き家投資を行う場合も例外なく出口戦略を計画する必要性がありますが、空き家を売却するタイミングでは購入したときよりも築年数が経っている可能性があります。

築年数が経過している物件は建物としての価値が残りにくく、場合によっては価値が全くない状況になりかねません。

それなら建物よりも土地をメインに売却する方法がありますが、空き家になるほどの建物が建っているのは基本的に需要が低くなりやすい郊外エリアなので、土地の価値も低くなりやすいです。

総じて空き家投資を行う場合は出口戦略を計画しにくくなるのが大きなデメリットです。

空き家投資を成功させるポイント

空き家投資を成功させるポイントは、以下の通りです。

• なぜ空き家になったのか理由を知る
• 空き家があるエリアの需要を把握する
• 自分の目で空き家や周辺エリアを確認する

それでは、空き家投資を成功させるポイントについてご説明しましょう。

なぜ空き家になったのか理由を知る

基本的に空き家になるだけの物件には、空き家になるべくしてなった理由が必ずあります。

空き家投資を行う場合は、どんな理由で空き家になったのか知ることで改善点が見つかるため、収益化に向けた活動がやりやすくなります。

空き家になった理由が利便性の低さだった場合、最寄り駅まで遠くて通勤・通学がしにくかったり、車を所有していても高齢者が運転できなかったりして空き家になったと考えられるでしょう。

このような空き家物件を購入しても需要がかなり低いため、空き家投資に失敗する可能性があります。

空き家があるエリアの需要を把握する

空き家になった理由を把握したところで、次に行うのは空き家があるエリアの需要を把握しましょう。

空き家投資を行ううえで最大のポイントになるのは、賃貸物件として生活するにあたってどんなニーズがあるのか知ることです。

賃貸需要が高いエリアほど入居者が現れやすく、同時に出口戦略も計画しやすくなるので一石二鳥です。

主にニーズが高い要素として挙げられるのは、以下の通りです。

• 最寄り駅から近い
• 都心部にアクセスしやすい
• 複数の路線が利用できる
• スーパーやコンビニなど買い物に便利な商業施設がある
• 病院や銀行などの施設が近くにある
• 治安が良い
• 夜中でも安心して帰宅できる

基本的に自分が住みたいと思えるだけのニーズがあるなら、空き家投資として成立しやすくなります。

自分の目で空き家や周辺エリアを確認する

空き家投資で最も重要なのは、自分の目で空き家や周辺エリアを確認することです。

物件の状態や周辺エリアを確認して、空き家投資を行う際に問題がないか把握しないと、購入しなければよかったと後悔することになりかねません。

何も確認せずに購入した場合、想像以上に空き家がボロボロで大規模な修繕やリフォームを行う必要性があったり、とても利便性が低い地域だったりする可能性があります。

後悔しないようにするためにも、事前の確認が必須です。

まとめ

空き家投資は国土交通省も推奨している新たな活用法であり、問題となっている空き家を活用して収益が得られる、まさに一石二鳥の方法です。

空き家投資にはさまざまなメリットがありますが、看過できないデメリットもあるので、事前に自分の目で空き家の状態や周辺エリアを確認して投資に向いているか必ず確かめましょう。