軽井沢の別荘が売れない？上手に売却するコツとは
日本有数のリゾート地である軽井沢の別荘が売れない・売れにくいというのは本当なのでしょうか？
その背景に迫るとともに、上手に売却するコツなどを解説していきます。
軽井沢の別荘って本当に売れないの？
そもそも、本当に軽井沢の別荘は売れない・売れにくいのでしょうか？
まずは現状から見ていきましょう。
軽井沢の別荘は売れない？
2018年、不動産情報サイトで「100円の別荘」が登場して話題になりました。
しかもエリアは人気の観光地伊豆で、温泉付きの別荘だったのです。
2階建て2DK、全室収納あり、上下水道やプロパンガスなどもきちんと整っているにも関わらず、100円という驚きの価格で販売されていました。
築44年（当時）ということを差し引いても、100円は驚きですね。
しかもシステム上、設定金額の下限が100円というだけであり実際には1円で販売されていたのです。
実は軽井沢エリアでも同じようなことがありました。
築40年（当時）の別荘がやはり100円で売りに出されていたのです。
軽井沢駅から車で30分ほどのところにある、1LDKとロフト付き、土地面積308平米の木造平屋建ての別荘でした。
リノベーション済みなうえ、北欧ヴィンテージ家具や食器なども含めて100円だったというからこちらも驚きです。
「200万円をいただけるなら引き取ります（つまりお金を払ったうえで別荘を手放すためマイナスです）」
といった管理会社もあるなど、たしかに売れない状況にあることが分かるケースが出てきています。
キャンプ場用地といった比較的大きな土地に関しては動きがあるようですが、個人別荘（500坪以下など）市場はここ数年低調のようですね。
別荘が売れないことによるリスクとは？
別荘を所有しているだけで固定資産税がかかります。
熱海市では別荘等所有税もかかりますね。
また水道光熱費といった維持費や、温泉料金（利用権）、管理費なども必要です。
適切に維持管理するため通う必要がある場合は交通費もかかります。
日本では、新たな所有者が現れない限り現在の所有権を放棄することができません。
そのうえ自治体でも寄付を受け付けていないため、所有している限りこうした費用がかかり続けることになります。
使わなくなったものに多額のランニングコストがかかり続けるのであれば、「お金を出してでも手放したい」と思う人がいるのも不思議ではないのかもしれませんね。
もちろん売買契約が成立している例もある
軽井沢の別荘がすべて「売れない」というわけではありません。
たしかに売れにくい物件もあるかもしれませんが、地元の不動産会社の取引事例では、実際に軽井沢の別荘を売却した事例が多く紹介されています。
少しでも売れやすくするためにできることなども解説していますので、ぜひ参考にしてください。
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軽井沢の別荘が売れない・売れにくい理由
なぜ軽井沢の別荘が売れない・売れにくい状況になってしまったのか、その背景について考えていきましょう。
時代背景によるニーズの変化
このご時世、別荘が次から次へと売れていく時代ではありません。
軽井沢に限らず、そもそも別荘に対するニーズが減ってきていることが考えられます。
一般的な住宅は必要なものですが、別荘はそうではありませんし、住宅のようにつぶしが利かない（駐車場などほかの用途にできない）ものです。
時代背景に加え、こうした点も関わっているのかもしれないですね。
きちんと維持管理がなされていない
基本的な部分になりますが、庭の雑草が伸び放題だったり別荘の中がホコリだらけだったりなど、適正に維持管理されてこなかったような印象を与える別荘ではないでしょうか？
別荘を購入しようとする人はある程度生活に余裕のある、いわば富裕層です。
新しい環境や暮らしに胸を踊らせながら物件を探しにきているはずです。
いかにその別荘を魅力的に見せるか、キレイに見せるかといった心がけは大切です。
不動産会社選びを誤っている
ひと口に「不動産会社」といっても、得意分野とそうでない分野があります。
たとえば賃貸を多く扱っている不動産会社に別荘の売却を相談するよりも、売買がメインの不動産会社に相談したほうが安心ですよね。
軽井沢などの別荘地であれば特に、地域に根づいている不動産会社を選ぶことが重要です。
焦りが売れにくい状況を作ってしまう
「売れない」からと焦ってしまうのもマイナスに作用することがあります。
たとえば2500万円で売りに出したが問い合わせがなかったため2000万円に、それでも売れないので1800万円に、といったように短期間で徐々に値下げをしてしまうパターンです。
「もう少し待てばもっと下がるかもしれない」と待たれたり、「なにか事情があるのでは」と勘ぐられたりして買い手がつきにくい＝売れないということがあります。
築年数が古い／ニーズに合致しない
別荘の査定において重視されるポイントは築年数であるといわれています。
別荘は木造が多いですから、築年数が経過するほど価値が下がり売れない（売れにくくなる）ことがあります。
とはいえ古くなることで「味」が生まれ、その趣が評価されることもありますので、一概に古い別荘＝売れないとは言い切れません。
買い手の趣味・嗜好と合致すれば売却できる可能性はあるでしょう。
また「買い手がつきやすいように」とリノベーションを先に済ませた場合、その趣向がニーズに合致せず売れにくくなるといったことも考えられます。
別荘を購入する人はリノベーションまで想定して予算を組んでいることが多くあります。
老朽化している設備の修繕は必要かもしれませんが、先立ってのリノベーションについては不動産業者と相談しながら決めるとよいでしょう。
建築基準法に違反していることも？
- 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合
- 容積率：敷地面積に対する延床面積の割合
これらが建築基準法に違反していると、買い手がローンを組めないなどで買いたくても買えない＝売れない場合があります。
軽井沢ではエリアによって建ぺい率や容積率が異なるため、一度確認しておくとよいでしょう。
上記は一例であり必ず当てはまるというものではありませんが、軽井沢の別荘が売れない・売れにくい背景にはこうしたことが隠れているかもしれません。
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軽井沢の別荘が「売れない」のではなく「売らない」人たちもいる？
ここまで「手放したいのに売れない」という視点で解説してきましたが、違った角度から捉える向きもあります。
コロナ禍で「建て替え」を検討している方が増えている？
人工が集中する都市部において感染拡大が著しいのが、新型コロナウイルス感染症です。
変異株が出現するなど、先の見えない不安な状況が続いています。
そんな中、地方の安心感が見直され、またリモートワークを導入する企業が増えたことなども重なり、生活の拠点を地方へ移す人たちが増えてきました。
今まで別荘を手放そうと考えていた人たちの中にも、売るのをやめて家族が安心して快適に暮らせるよう
「建て替え」や「リノベーション」を検討する流れが見え始めたというのです。
その結果、魅力的な物件が市場に出回ることが少なくなり、売れない・売れにくい状況が発生したという流れも、少なからずあるのかもしれません。
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軽井沢の別荘が売れない・売りにくい状況を避けるには？
最後に、軽井沢の別荘を少しでも売れやすい状態にするためにできることをお伝えします。
別荘の維持管理を丁寧に行う
別荘を「商品」として売りに出すわけですから維持管理や掃除は基本です。
別荘の買い手側の立場になって考えてみましょう。
まずは「お手入れが行き届いているか」
「キレイに使われてきたか」などで絞り込んでいくことはありませんか？
売り手側の目線では気づかないような部分も見られている可能性があります。
庭のお手入れや別荘の中の掃除はもちろん、細かい部分まで徹底的にクリーニングをしておきましょう。
あわせて、できる限り生活感を出さないように片付けておくのもポイントです。
テーブルの上のティッシュやリモコンは一箇所にきちんとまとめる、コップやお皿は戸棚に収納するなど、整理整頓をしましょう。
建築基準法に則っているか確認する
軽井沢町は、ほかのエリアとは異なる建ぺい率や容積率が規定されています。
上述のように、建築基準法に違反すると購入希望者がローンを組めないなどして売れないおそれがあります。
違反している箇所があれば直す、条件面を調整するなどしましょう。
不動産会社を見直す
軽井沢の別荘を売るなら、軽井沢の土地に詳しくリアルな相場を把握している不動産会社を選びましょう。
また別荘を多く取り扱っており、取引事例も豊富な不動産会社がおすすめです。
また売却したいのか、なんとかして手放したいのかによっても方向性が変わってきます。
こうしたことを正直に相談できる不動産会社を見つけることが大切です。
リノベーションをすべきかどうか、価格は適正か、そのほかの条件面はこれで問題ないかなども、地元の不動産会社とよく相談しましょう。
焦らない
所有しているだけでランニングコストがかかりますから、可能な限り早く手放したいと思うのは自然のことです。
ですが焦って短期間で価格を少しずつ下げたり、大幅な値下げをしたりするのは逆効果なケースもあります。
やはり不動産会社とよく相談し、リアルなニーズや相場に合わせることが大切です。
とにかく早く手放したいという場合は、その旨を相談するようにしましょう。
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まとめ
軽井沢の別荘（特に個人）が以前よりも売れない・売れにくいという状況はたしかにあるようです。
ですが売買契約が成立している例もあるなど、売れる可能性はまだまだあります。
別荘は一軒一軒条件が異なりますので、きっとその別荘に適した売り方があるはずです。
信頼できる不動産会社を見つけ、よく相談することが大切です。
「使っていない間に別荘を活用して貸したい」「別荘の維持管理のコストや手間を減らしたい」など、お悩みが増えやすい別荘所有。別荘活用のノウハウはなかなか一般化されておらず活用方法を調べるのも一苦労です。ハウバートは、軽井沢・箱根・京都など多くの別荘地や観光地で、「中古別荘の貸せる化プロデュース」を行ってきました。別荘活用や別荘売却にお悩みの方は、ハウスバード株式会社にぜひご相談ください。
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- 「中古別荘のリノベーションはどのぐらい費用がかかるのか」
- 「持っている別荘をそもそも貸すことができるか知りたい」
- 「相続した別荘をなんとかしたいがどうすればいいか知りたい」
- 「別荘を買うだけでは節税できないと税理士に言われた」
- 「使っていないシーズン中には別荘を貸して活用したい」
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