【コラム】不動産投資の利回りの目安とは？高利回り物件の探し方
高利回りの期待出来る不動産投資に興味がある方は多いのではないでしょうか？
今回は、高利回りの不動産投資について解説します。
不動産投資とは
この章では、不動産投資について説明していきます。
不動産投資とは、他人に不動産を貸して家賃収入を得る投資になります。
賃貸物件に住んだことがある方はお分かりだと思いますがいわゆる「大家さん」になるイメージです。
賃貸物件に住むと毎月家賃を大家さんに払いますよね？
不動産投資とは、あなたが大家さんになるということになります。
不動産投資が必要な理由
この章では、不動産投資が必要な理由について説明をします。
不動産投資が必要な理由はたくさんありますが、主な理由は、「不安定な世の中」ということがあげられます。
現在、日本の雇用体系は、終身雇用、年功序列型の賃金が崩れています。
昔は、長く会社にいれば給料も上がり雇用も保証されていました。
しかし、現在は、給料が上がる保証や雇用の保証は無くなりつつあります。
本業の収入が不安定な今だからこそ、収入源をたくさん持っておく必要があるのです。
不動産投資が、必要な理由は、収入源を増やす必要があるからです。
もちろん、不動産投資以外にもダブルワークなどの副業をして収入源を増やすのも一つの方法です。
しかし、ダブルワークなどは、身体の負担が大きく本業に悪影響が出てしまう可能性があります。
不動産投資は、身体に負担なく安定的な収入を得ることが出来るのでいつの時代も重宝されるのです。
高利回りの不動産物件を持つことは、安定した人生を送るうえでも重要な要素になります。
利回りの注意点
この章では、不動産投資の重要なポイントである、「利回り」について説明をします。
利回りとは、支出に対する利益の割合のことをいいます。
不動産投資において利回りは非常に重要です。
何故なら利回りは、不動産を購入した金額を何年で回収出来るかを知るうえで非常に重要な指標だからです。
例えば、5,000万円の物件を購入したとします。
利回り10％だとすると年間の家賃収入は、500万円になります。
購入価格5,000万円を10年間で回収出来ることになります。
このように不動産投資をする上で利回りは非常に重要になります。
しかしこの利回りですが注意点があります。
それは利回りには種類があることです。
表面利回り
利回りの1つ目は、表面利回りです。
表面利回りは下記のように算出されます。
表面利回り＝年間家賃収入÷購入価格
になります。
この表面利回りは、物件情報に載っている利回りになっていることが多いです。
表面利回りは、大まかな収支を計算するには役に立ちます。
しかし、諸経費や税金などが考慮されていないため、あくまで大まかな収支を知るための参考程度のものになります。
実質利回り
利回りの2つ目は、実質利回りです。
実質利回りは下記のように算出されます。
実質利回り＝（年間家賃収入ー年間支出）÷購入価格
になります。
実質利回りは、家賃収入から固定資産税や管理費、修繕費、火災保険料などの費用を引いた利回りになります。
年間にかかるコストを考慮しているので、実態の利回りに近い数値になります。
この、実質利回りは、当然表面利回りに比べて低くなります。
数字の見栄えが悪くなるので、物件情報には掲載されていないことが多いのです。
想定利回り
利回りの3つ目は、想定利回りです。
想定利回りは下記のように算出されます。
想定利回り＝年間想定家賃収入÷購入価格
になります。
想定利回りで使われる家賃収入は、あくまで想定です。
不動産会社が、自由に付けている家賃収入になります。
大抵のケースでは、満室になった時の家賃収入を想定しています。
想定利回りも、表面利回り同様、あくまで大まかな収支をつかむ参考程度にして頂くのが良いと思います。
この章では、不動産投資の重要な指標である利回りについて説明をしました。
一口に利回りといっても、代表的なものでも表面利回り、実質利回り、想定利回りの3種類があります。
表面利回りや想定利回りは、物件の利回りを知るための大まかな指標にはなります。
しかし実際には、入居率や物件にかかる管理費用や税金などを考慮する必要があります。
不動産を購入する段階では、実質利回りを参考にして自身で利回りの計算をすることが大切になります。
不動産会社を信用しないわけではないですが、想定利回りに頼って収支計画を立てると後々大変なことになります。
また余談ですが、物件を、ローンを借りて購入する場合は注意が必要です。大抵の不動産会社では、ローンの金利を低く見積もって収支シミュレーションを作ります。
しかし今後、ローンの金利が上がらない保証はありません。銀行のローン審査では、ローンの金利を4％程度に想定することが一般的です。
高めのローン金利で利回りを計算することをおすすめします。
高利回り物件のリスク
利回りは当然ですが、高いに越したことはありません。
不動産投資家の中には、利回り10%以上の物件を求めている方もいます。
確かに、高利回りの掘り出し物のような物件は、存在するかもしれません。
よく言われるのが、相続が発生した物件です。
相続が発生した物件は、市場価格に比べて安いことが多いです。
何故なら相続税は10か月以内に収めなければいけないからです。
早く物件を売却して手元に資金が欲しいのです。
しかしこのようなお得な物件が常にあるとは限りません。
むしろ、利回りに拘りすぎることはリスクになってしまうことがあります。
何故なら利回りが良いということは何かしらのリスクがある可能性があるからです。
表面利回りに比べて実質利回りが極端に低いケース
高利回りの物件のリスクの1つ目は、表面利回りと実質利回りに大きな乖離があるケースです。
このケースでは、修繕に多額の費用がかかったり、部屋を満室にするのが難しいことが多いです。
表面利回りがいくら良くても実質利回りが悪ければ元も子もありません。
表面利回りと実質利回りに乖離があるケースは大きなリスクになります。
表面利回りだけでなく実質利回りも高いがそれ以上のリスクがあるケース
高利回りの物件のリスクの2つ目は、表面利回りだけでなく実質利回りも高いが、それ以上にリスクがあるケースの場合です。
例えば、学生向けのワンルーム物件の場合、当然ですが想定される入居者は学生です。
しかし、近隣の大学の撤退が決まっている場合はどうでしょうか？
また、現在満室ではあるが、入居者の大半が反社会的勢力の人だった場合、どうでしょうか？
以上のようなケースの場合、表面利回りや実質利回りが高くてもそれ以上のリスクがあるケースといえます。
おすすめの物件
この章では、おすすめの物件について説明をします。
不動産投資で一番重要な要素が投資物件です。
優良な投資物件でないと不動産投資はうまくいきません。
逆に物件が良ければ不動産投資は高い確率でうまくいきます。
優良物件とは、利回りが高く、値崩れしない物件です。
利回りに関しては、都心の物件よりも地方の物件の方が高くなる傾向にあります。
しかし今後、日本は人口が減っていくことが想定されています。
また、都心部に更に人口が集中する可能性が高いといわれています。
そのような状況を考えると、高利回りだけに飛びつくのは得策ではありません。
安定した入居が見込め値崩れしない物件を選ぶべきなのです。
安定した入居が見込め、値崩れしない物件エリアはおのずと絞られてきます。
おすすめの投資物件は、ずばり東京23区です。
23区の中でも山手線の内側、具体的には、千代田区、中央区、港区の物件が特におすすめです。
山手線の内側物件が、おすすめな理由ですが、現在の不動産投資の状況を考えればおのずと分かってきます。
不動産投資は近年、銀行が積極的にアパートローンの貸し出しを行っていたこともあり、アパート経営を始める人が激増しました。
無理に不動産を建設する事例が相次ぎ不動産市場は飽和状態になってきています。
人口は減っているのに物件は増えているミスマッチが起きているのです。
飽和状況の不動産市場の現状を考えると、高い価値のまま残る不動産はおのずと限られてきます。
それは山の手線の内側、つまり東京の千代田区、中央区、港区の物件になります。
何故なら、千代田区、中央区、港区には、日本の中枢機関がそろっているからです。
外資系企業や経営者も多いこの3つの区の地価は今後も上がっていくことが予想されます。
超一等地である千代田区、中央区、港区の物件は価格も高いですが投資妙味は十分あります。
また不動産の種類には、ファミリータイプや、単身者向け、ワンルームなどがあります。おすすめの物件の種類は、ワンルームマンションです。
ファミリータイプや単身者向けも需要はあります。
しかし最も需要が多いのがワンルームマンションです。
需要が高い分、ワンルームマンションは空室のリスクが小さくなります。
まとめ
今回は、不動産の利回りについて説明しました。不動産投資における利回りは非常に重要です。
しかし、目先の高利回りに飛びつくのではなく、実際に利回りをしっかり把握することが重要なことを知っていただければ幸いです。
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