03-6661-6025受付:平日9:30 - 18:00

不動産投資による節税効果は本当?具体的な効果と注意点を解説

「不動産投資で節税しませんか?」とは、不動産投資の営業の現場でよく聞く言葉です。

確かに、不動産投資には高い節税効果を期待できますが、その内容をよく理解せずに投資を決めると後々後悔することになるかもしれません。

不動産投資を始めることで期待できる節税効果としては、以下の3つです。

  • 所得税・住民税
  • 相続税
  • 固定資産税

本記事では、不動産投資による節税効果が期待できる所得税/住民税と相続税、固定資産税の具体的な内容に触れると共に、注意点についてもお伝えしていきます。

70%以上の相続税節税ができる不動産投資の実績について詳しく知る

不動産投資で所得税・住民税が節税できる理由

不動産投資を節税目的で行う場合、主な目的は所得税・住民税の節税であることが多いです。しかし、「なんとなく節税になる」と思っていたら、うまく節税できず損してしまったということも少なくありません。不動産投資が所得税・住民税を節税できる理由は以下の3点です。

不動産投資を始めることで期待できる節税効果としては、以下の3つです。

  • 経費計上による所得圧縮
  • 損益通算による節税効果
  • 青色申告による所得控除

税理士の方に税務の相談をしていても、税理士は不動産のプロではないため、どのように不動産を選べばよいかまでアドバイスすることは難しいです。そのため、不動産投資が節税につながる仕組みを確認しておくことが重要です。

損益通算による節税効果

所得税の課税は以下の計算式で行われます。

課税所得=1年間の所得総額ー必要経費

不動産投資で節税できるのは、必要経費部分に「減価償却により会計上の赤字」を作り、給与所得などの他の所得とともに計算することで、課税所得を減らすことができるからです。

減価償却とは、購入した不動産を購入時に一括で費用計上するのではなく、一定期間にわけて毎年費用として計上することです。

例)8,000万円のマンションを購入し、減価償却期間が3年だった場合

この場合、8000万円を一年で経費として計上するのではなく、3年間に分けて経費として計上します。そのため、1年あたり、約2667万円が減価償却費として経費計上されます。

8,000万円/3年=年間約2667万円

課税所得を下げるには、経費を増やすことが基本的な方法です。不動産会社との打ち合わせや現地への交通費なども経費として計上することはできます。しかし、結局手元から現金が減ってしまいます。

しかし、減価償却は実際に手元から現金がなくなっていないにも関わらず、経費を作り出すことができる便利な費用なのです。そのため、きちんと計算して利用すれば、手元に残る現金を維持したまま、税負担を減らすことができます。

不動産投資に取り組むことで得られる家賃収入等の利益は不動産所得として計上します。

不動産所得は、1年間の総収入から1年間の経費を差し引いて算出します。このとき、1年間の運用の結果、不動産所得がマイナスとなってしまった場合、給与所得など他の所得から差し引く損益通算という制度を利用できます。

この損益通算を行えるという点が、多くの方が不動産投資で節税を行う理由の1つです。

例えば、2000万円の給与所得がある方が、不動産投資を始めて1年間の運用の結果、100万円の赤字となってしまった場合、給与所得から不動産投資の赤字分の100万円を差し引くことができます。

結果、その年の課税所得を1,900万円とすることができ、すでに納めた100万円分の税金について還付を受けることができます。

経費計上による所得圧縮

不動産投資で所得税・住民税が節税できるのは、計上できる経費が多いという点も挙げられます。経費が大きければ、その分課税所得をへらすことができます。どのような経費が使えるのかを事前に把握しておきましょう。

減価償却費
不動産の内、建物部分は保有している間に劣化していきますが、その劣化分を経費として計上できるのが減価償却です。

例えば、1億円で購入(建築)した建物が、25年かけて劣化していくとする場合、1億円÷25年=400万円を毎年経費とできるのです。

「何年かけて劣化していくか」については、建物の構造(木造や鉄骨造、RC造)などに定められた法定耐用年数と築年数とで算出します。損益通算で節税するとは、つまり不動産所得で赤字が出ているということであり、そもそも赤字となるようであればその投資は失敗している可能性があります。

各種税金

毎年発生する税金としては、固定資産税や都市計画税が挙げられます。固定資産税や都市計画税とは、固定資産の価格にをもとに算出される税金です。毎年1月1日時点の所有者に対して課されます。また、不動産を取得する際には、不動産取得税や登録免許税などが必要になります。

損害保険料

損害保険料は、火災保険料や地震保険料などを指します。一括で支払ったほうが割安になることが多いため、一般的には初年度にまとめての支払いが多いです。

修繕費

中古物件や、築古物件の場合、建物構造やライフラインなどに欠陥がある場合があります。その場合には、リフォームもしくはリノベーション費用が必要です。リノベーション費用は原価に対して17年で減価償却が可能です。

リノベーションは、物件の価値向上を目的としているため、修繕費ではなく資本的支出とみなされ減価償却が必要になります。しかし、傷の補修などの修繕を意図したリフォームであれば、修繕費として減価償却することなく経費計上できる場合もあります。

中古物件を活用した節税を考えている方は、修繕費については税理士と相談しましょう。

設備費用

エアコンや消防設備などの設備投資を行う場合には、それらも経費計上することができます。それぞれの設備によって耐用期間が異なります。償却期間以内であっても、状態によっては修繕が必要になる場合もあります。

借入金利息

不動産購入時にローンを借り入れている場合、建物にかかるローンの利息分は経費計上することができます。元金返済分は経費として計上することができないため、注意が必要です。

管理費用

物件を賃貸している場合には、集金や清掃、入退去者対応など様々な業務が発生します。個人で行うには、手間がかかりすぎるため、基本的には管理会社に業務の一部委託し管理費用を支払います。

その他

物件の内見時にかかる交通費や、打ち合わせで必要になった喫茶店代、行政書士への書類作成委託費用など、不動産投資を行うにあたっては様々な費用が必要になります。

青色申告による所得控除

また、不動産投資が事業的規模と認められる場合で、正式な帳簿を備えて確定申告すると、最大で65万円分の青色申告特別控除を受けることができます。

確定申告では、正式な帳簿で申告するか、簡易的な帳簿で申告するかを選ぶことができますが、青色申告特別控除は正式な帳簿で申告する手間に対するご褒美だと考えるとよいでしょう。

会計業務はすべて自分で行う必要はなく、時間をかけられない場合には税理士などに委託して正確に確定申告が行えるようにしましょう。

70%以上の相続税節税ができる不動産投資の実績について詳しく知る

不動産投資で所得税・住民税を節税する際の注意点

不動産投資で、節税できる理由について簡単に解説しましたが、きちんと成功させるためには、いくつかの抑えるべきポイントがあります。

ここからはそれぞれのポイントについて簡単に解説していきます。

投資物件の償却期間を確認

不動産投資で節税をする場合には、減価償却費が非常に重要な要素です。耐用年数が短いほど、減価償却費を大きくすることができます。そのため。節税効果を最大化するには、耐用年数が短い物件を選定することが重要です。

また、実際の計算においては、耐用年数に応じて決められた償却率を用います。

構造 法定耐用年数 償却率
木造 22年 0.046
鉄骨造 34年 0.030
RC造 47年 0.022

耐用年数以内の中古物件の耐用年数の計算

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+(築年数×0.2)

耐用年数外の築古物件の耐用年数の計算

耐用年数=法定耐用年数×0.2

最も耐用年数が短いのは、木造の築古物件で、3年から4年で減価償却することができます。耐用年数の仕組みを知らずに不動産価格だけを見て物件を決めてしまうと、節税効果を得ることができなくなってしまいます。

例えば、8,000万円で新築の木造アパートを建てた場合と、建物価格が1,500万円の築古木造物件を購入した場合の減価償却費を算出してみましょう。

新築木造アパートでは、8000万円×0.048=384万円/年間、一方で築古木造物件では、1,500万円×0.333=500万円/年間となります。

一見すると、8,000万円のアパートのほうが、必要な費用は大きいですが、単年での節税効果で見ると築古木造物件のほうが116万円ほど節税効果が高いことがわかります。

また、減価償却費は、年々目減りするため、耐用年数を長くすると、黒字化してしまい納税負担が増えてしまいます。

残耐用年数は建物の資産価値を示すものであるので、ローンをつけるには、耐用年数が長くないと難しいです。現金を用意できない場合には。自己資本比率をあげたり、金利は高いですが事業用ローンを借りるなどの対応を行いましょう。

自身の所得を確認

節税目的で、不動産投資を行う際には、ある程度所得がないと効果がありません。理由としては、売却時にかかる譲渡税率20%と合計税率の差分がないと、結果的には税金を売却時に支払うことになってしまうからです。

具体的には、所得が900万円以上あると、所得税率が23%になり、そこに住民税の10%が加算されるため、より大きな節税効果を得られます。

基礎控除後の課税価格 所得税率 住民税率 合計税率
195万円以下 5% 10% 15%
330万円以下 10% 20%
695万円以下 20% 30%
900万円以下 23% 33%
1800万円以下 33% 43%
4000万円以下 40% 50%
4000万円超 45% 55%

参考|No.2260 所得税の税率|国税庁HP

給与所得の大きなサラリーマンの方や、個人事業主の方で節税を考えている方は、900万円を目安に不動産投資での節税を検討してみることをおすすめします。

一方で、900万円以下の所得額で、不動産投資を考える場合には節税ではなく、収益性を優先した物件を選定する必要があります。

不動産投資を行う際には、目的を整理した上で、どのような物件を選定するかを考えましょう。

収益性も重視

不動産投資を行う際には、融資をうけることが多いですが、融資を受けるには収益性が重要な判断基準になります。

そのため、節税を目的に不動産投資を行う場合でも、きちんと収益性を重視する必要があります。全く収益を出せず広告宣伝費や、維持管理コストだけかさむ場合には、不動産投資としては失敗と言えます。

また、節税目的で不動産投資を行う際には、将来的には物件を売却する必要があります。きちんと収益がでていないと買い手がつかない可能性があります。節税目的で不動産投資を行う際には、収益性まで意識して物件選定を行いましょう。

売却までの出口戦略まで考える

節税目的で不動産投資を行う際には、出口戦略まで考えておくべき必要があります。5年間の長期保有後に、売却をすることで、節税とともに売却益も得ることができます。

最も節税に向いている築古木造物件は、出口の売却時点では建物はすでに耐用年数が過ぎていおり、価値がありません。そのため、売却時に見込める価格は、低地の更地価格とほぼ同様になります。

しかし、収益性などの付加価値がついていれば、事業として売却できる可能性もあります。償却期間が長く、長期的な収益が目的である不動産投資では、環境の変化などで出口戦略を作成してもうまく機能しないことがあります。

しかし、節税目的で不動産投資を行う場合には、長期譲渡になる6年目から売却を検討します。そのため、購入時に出口戦略を建てても、環境が大きく変わることは少ないため、戦略が機能しやすいといえます。

購入から売却までの期間が短い節税目的の不動産投資では、売却までの出口戦略をより綿密に作成して行いましょう。

築古木造戸建×旅館業がおすすめ

節税目的で不動産投資を行う際には、築古木造戸建物件に旅館業免許を付与して行う一棟貸し切り型の宿泊施設経営がおすすめです。

築古木造物件のため、耐用年数が短く3年~4年で減価償却することができます。また、賃貸経営に比べて、1ヶ月の収益を大きくすることができます。

また、旅館業の許可取得が見込める古民家は、市場に流通する不動産の約0.5%未満程度であり、非常に希少です(当社リサーチ)。複数の調査を経た上で、許可取得ができる物件を探してきて提案することができるのも弊社の特長です。その希少性により、不動産としてだけではなく、事業としての売却など、複数の出口戦略をたてることができます。

また、一棟貸切旅館を、セカンドハウスや別荘を兼ねて利用しているオーナーも少なくありません。週末は別荘として利用し、平日は一般宿泊者に貸し出すなど、自身のライフスタイルに合わせて、投資利用と自己利用を両立させることができます。

詳しくは弊社代表の浅見が執筆した記事を参考にしてください。
参考|費用計上にも大きく期待できる!古民家「一棟貸切旅館」投資術|幻冬舎ゴールドオンライン

中古別荘を民泊物件に変えて、節税効果を最大化する方法とは

不動産投資による固定資産税の節税効果

次に、固定資産税の節税効果について見ていきましょう。

住宅用地の特例

不動産の所有者は所有する不動産の価値(固定資産税評価額)に応じて固定資産税や都市計画税(市街化区域内の場合)を毎年納める必要があります。

この、固定資産税や都市計画税には、土地の上に居住用の建物が建てられている場合、最大で納税額を6分の1(都市計画税は3分の1)にできる「住宅用地の特例」という制度があります。

この制度により、更地として放置している土地や、駐車場として活用している土地の上に、賃貸アパートやマンションを建てることで「住宅用地の特例」の適用を受け、固定資産税や都市計画税の納税額を少なくすることができます。

例えば、固定資産税として毎年30万円納めている土地の場合、最大で5万円まで納税額を抑えることができるのです。

(ただし、建物を建てると、建物部分については別に固定資産税がかかる点には注意が必要です。)

不動産投資による相続税の節税効果

最後に、不動産投資による相続税の節税効果について見ていきましょう。不動産投資による相続税の節税効果にはいくつかの方法がありますが、

ここではその内3つについてご紹介します。

現金と不動産の評価額の違い

まず、現金と不動産の評価額の違いによる節税効果を期待できます。不動産の相続税評価額は、土地については主に相続税路線価、建物については主に固定資産税評価額を元に算出されます。

この内、相続税路線価は、国税庁が相続税や路線価の計算のために設定するものですが、1年に1回しか更新されないため、新駅が開発されるなど経済情勢の変化を1年間、反映させることができません。

このため、納税者間で不公平のないよう、おおむね時価(実際に取引される価格)の8割程度を目安に定めることとされています。また、固定資産税評価額は市区町村などの自治体が主に固定資産税の徴収のために設定するものですが、調査量が膨大になることもあり、3年に1度しか評価額が更新されません。

こちらも、3年の間に発生する経済情勢の変化を反映させることができないことから、納税者間の不公平をなくすため、おおむね時価の7割程度を目安に定めることとされています。

これにより、例えば、1億円のマンションを購入する場合、1億円を現金として保有しているのと比べて、評価額を7,000万円~8,000万円程度とすることができるため、購入するだけで相続税の節税効果を期待できます。

貸家建付地の評価

また、賃貸アパートやマンションのように、建物を第三者に貸している場合、不動産の所有者はその不動産を完全に自由に利用することができないことから、自用地(土地も建物も自分の所有物として利用できる状態の土地)と比べて低い評価を受けることができます。

賃貸アパートやマンションのように、土地の上に建物が建っており、建物を第三者に貸している場合の土地のことを貸家建付地と呼びますが、おおむね2割~3割程度の評価減を受けることができるでしょう。

小規模住宅地等の特例

最後に、相続時に被相続人(亡くなった方)と同居していた相続人については、一定の要件を満たすことで、不動産のうち土地部分について「小規模住宅用地の特例」の適用を受けることができます。

小規模住宅用地の特例は、建てられている建物の種類によって軽減される割合が異なりますが、賃貸アパートやマンションの場合、「200㎡の部分まで50%」の控除となっています。

例えば、評価額1億円の土地の面積が400㎡だった場合、「200㎡まで50%」とできることから、全体の評価額は7,500万円となります。なお、ここまでご紹介した3つの節税効果については、それぞれ組み合わせて利用できます。

これらを全て組み合わせれば、ただ現金として保有しているのと比べると、かなりの額の相続税節税を期待できるでしょう。

70%以上の相続税節税ができる不動産投資の実績について詳しく知る

まとめ

不動産投資による3つの節税効果として、所得税・住民税の節税効果、固定資産税の節税効果、相続税の節税効果をお伝えしました。

どれもうまく活用することで、不動産投資のパフォーマンスを高めてくれるものですが、どの税金を対策したいのかや、自身の所得状況などに応じて、注意すべきポイントは全く異なります。

本記事でご紹介した内容を頭に入れ、少しでも効果の高い不動産運用を目指していけるとよいでしょう。

70%以上の相続税節税ができる不動産投資の実績について詳しく知る

お問合わせ

事業に関することや当社への質問などお気軽にお問合わせください