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【コラム】不動産投資による節税効果とは?具体的な効果と注意点を解説

「不動産投資で節税しませんか?」とは、不動産投資の営業の現場でよく聞く言葉です。

確かに、不動産投資には高い節税効果を期待できますが、

その内容をよく理解せずに投資を決めると後々後悔することになるかもしれません。

本記事では、不動産投資による節税効果が期待できる所得税/住民税と相続税、

固定資産税の具体的な内容に触れると共に、注意点についてもお伝えしていきます。

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不動産投資による3つの節税効果

不動産投資を始めることで期待できる節税効果としては

「所得税と住民税」、「相続税」、「固定資産税」の3つがあります。

不動産投資を始めて家賃収入を得ると、その利益に対して所得税と住民税が課されますが、

サラリーマンの方は不動産投資の赤字分を給与所得から差し引くことで、

税金の還付を受けられる「損益通算」という制度があります。

また、不動産を所有していると固定資産税や都市計画税を納める必要がありますが、

土地をお持ちの方が、ただ土地のまま放置しているよりは、

不動産投資に取り組むことで固定資産税の納税額を安く抑えられることがあります。

さらに、現金をたくさん保有されている方などは、

現金を不動産に換えておくことで、相続財産に課される相続税を少なくできる可能性があります。

以下で、これらについて一つずつ解説していきたいと思います。

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不動産投資による所得税/住民税の節税効果

まずは所得税と住民税の節税効果について見ていきましょう。

損益通算による節税効果

不動産投資に取り組むことで得られる家賃収入等の利益は不動産所得として計上します。

不動産所得は、1年間の総収入から1年間の経費を差し引いて算出しますが、

1年間の運用の結果、不動産所得がマイナスとなってしまった場合、

給与所得など他の所得から差し引く損益通算という制度を利用できます。

例えば、500万円の所得がある方が、1年間の運用の結果、100万円の赤字となってしまった場合、

その年の合計所得を400万円とすることができ、

すでに納めた100万円分の税金について還付を受けることができます。

 

減価償却と青色申告控除がポイント

給与所得と不動産所得の損益通算を利用して節税する際のポイントは、

建物部分の減価償却と青色申告特別控除を活用することです。

 

不動産の内、建物部分は保有している間に劣化していきますが、

その劣化分を経費として計上できるのが減価償却です。

例えば、1億円で購入(建築)した建物が、25年かけて劣化していくとする場合、

1億円÷25年=400万円を毎年経費とできるのです。

「何年かけて劣化していくか」については、

建物の構造(木造や鉄骨造、RC造)などに定められた法定耐用年数と築年数とで算出します。

 

また、不動産投資が事業的規模と認められる場合で、

正式な帳簿を備えて確定申告すると、最大で65万円分の青色申告特別控除を受けることができます。

確定申告では、正式な帳簿で申告するか、簡易的な帳簿で申告するかを選ぶことができますが、

青色申告特別控除は正式な帳簿で申告する手間に対するご褒美だと考えるとよいでしょう。

 

これら、減価償却と青色申告特別控除の特徴は

「実際に出費していないのに経費とできる」ことです。

(とはいえ、減価償却については1年目にまとめて建物代金の全額を出費します)

損益通算で節税するとは、つまり不動産所得で赤字が出ているということであり、

そもそも赤字となるようであればその投資は失敗している可能性があります。

しかし、実際には黒字なのにも関わらず、

減価償却や青色申告特別控除といった経費を計上した結果、

損益通算できるのであれば問題ないといえるでしょう。

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不動産投資による固定資産税の節税効果

次に、固定資産税の節税効果について見ていきましょう。

 

住宅用地の特例

不動産の所有者は所有する不動産の価値(固定資産税評価額)に応じて

固定資産税や都市計画税(市街化区域内の場合)を毎年納める必要があります。

この、固定資産税や都市計画税には、土地の上に居住用の建物が建てられている場合、

最大で納税額を6分の1(都市計画税は3分の1)にできる「住宅用地の特例」という制度があります。

この制度により、更地として放置している土地や、駐車場として活用している土地の上に、

賃貸アパートやマンションを建てることで「住宅用地の特例」の適用を受け、

固定資産税や都市計画税の納税額を少なくすることができます。

 

例えば、固定資産税として毎年30万円納めている土地の場合、

最大で5万円まで納税額を抑えることができるのです。

(ただし、建物を建てると、建物部分については別に固定資産税がかかる点には注意が必要です。)

 

不動産投資による相続税の節税効果

最後に、不動産投資による相続税の節税効果について見ていきましょう。

不動産投資による相続税の節税効果にはいくつかの方法がありますが、

ここではその内3つについてご紹介します。

 

現金と不動産の評価額の違い

まず、現金と不動産の評価額の違いによる節税効果を期待できます。

不動産の相続税評価額は、土地については主に相続税路線価、

建物については主に固定資産税評価額を元に算出されます。

この内、相続税路線価は、国税庁が相続税や路線価の計算のために設定するものですが、

1年に1回しか更新されないため、新駅が開発されるなど経済情勢の変化を1年間、反映させることができません。

このため、納税者間で不公平のないよう、

おおむね時価(実際に取引される価格)の8割程度を目安に定めることとされています。

 

また、固定資産税評価額は市区町村などの自治体が主に固定資産税の徴収のために設定するものですが、

調査量が膨大になることもあり、3年に1度しか評価額が更新されません。

こちらも、3年の間に発生する経済情勢の変化を反映させることができないことから、

納税者間の不公平をなくすため、おおむね時価の7割程度を目安に定めることとされています。

 

これにより、例えば、1億円のマンションを購入する場合、1億円を現金として保有しているのと比べて、

評価額を7,000万円~8,000万円程度とすることができるため、

購入するだけで相続税の節税効果を期待できます。

 

貸家建付地の評価

また、賃貸アパートやマンションのように、建物を第三者に貸している場合、

不動産の所有者はその不動産を完全に自由に利用することができないことから、

自用地(土地も建物も自分の所有物として利用できる状態の土地)と比べて低い評価を受けることができます。

賃貸アパートやマンションのように、土地の上に建物が建っており、

建物を第三者に貸している場合の土地のことを貸家建付地と呼びますが、

おおむね2割~3割程度の評価減を受けることができるでしょう。

 

小規模住宅地等の特例

最後に、相続時に被相続人(亡くなった方)と同居していた相続人については、

一定の要件を満たすことで、不動産のうち土地部分について「小規模住宅用地の特例」の適用を受けることができます。

小規模住宅用地の特例は、建てられている建物の種類によって軽減される割合が異なりますが、

賃貸アパートやマンションの場合、「200㎡の部分まで50%」の控除となっています。

 

例えば、評価額1億円の土地の面積が400㎡だった場合、

「200㎡まで50%」とできることから、全体の評価額は7,500万円となります。

 

なお、ここまでご紹介した3つの節税効果については、それぞれ組み合わせて利用できます。

これらを全て組み合わせれば、ただ現金として保有しているのと比べると、

かなりの額の相続税節税を期待できるでしょう。

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まとめ

不動産投資による3つの節税効果として、

所得税・住民税の節税効果、固定資産税の節税効果、相続税の節税効果をお伝えしました。

どれもうまく活用することで、不動産投資のパフォーマンスを高めてくれるものですが、

例えば所得税・住民税の場合には赤字となることで節税効果を期待できるものなので、

初めからそれを狙った運用を目指すのはよいことではありません。

本記事でご紹介した内容を頭に入れ、少しでも効果の高い不動産運用を目指していけるとよいでしょう。

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