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【コラム】事業用不動産購入にはどのようなメリット・デメリットがある?


事業用不動産の購入では、通常の不動産購入と同じ部分も多いものの、

気を付けなければならないポイントもあります。

本記事では、事業用不動産の購入について、その流れや注意点、

メリット・デメリットなどお伝えしていきます。

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事業用不動産とは?

そもそも事業用不動産とは事業目的で利用される物件や土地・投資用不動産のことを指します。

具体的には以下のような不動産が該当するでしょう。

・事務所のビルやその駐車場
・店舗
・投資用マンション

 

事業用不動産購入の流れ

事業用不動産を購入する場合の一般的な流れは以下のようになっています。

  • 計画を立てる
  • 不動産会社に相談する
  • 物件を見学する
  • 買付証明書を提出する
  • 売買契約する
  • ローン審査を受ける
  • 決済~引き渡し
  • 管理会社を選定する

基本的には、通常の不動産を購入するときと変わりませんが、事業用の不動産のため、

予算やそれに対するリターンなど、より綿密に計画を立てる必要があるといえるでしょう。

以下、それぞれについて見ていきます。

 

計画を立てる

最初にどんな不動産を購入し、どのくらいのリターンを見込むかの計画を立てます。

ローンを組むにしても、どのくらいの予算まで捻出できるかを決めておくと進めやすくなります。

また、投資する額が大きくなることが多く、失敗したときの損失額も大きいものとなりやすい点に注意が必要です。

 

不動産会社に相談する

計画を立てたら、不動産会社に相談しましょう。

不動産会社にもいろいろありますが、事業用不動産を主に取り扱っている不動産会社に相談しましょう。

可能であれば、オフィスビルを探している場合にはオフィスビルを得意とする不動産会社を探すなど、探したい分野と、不動産会社の得意分野をマッチさせておくことをおすすめします。

 

物件を見学する

伝えた条件を元に、不動産会社の提示する物件を見学していきます。

 

買付証明書を提出する

見学した物件の中から、気に入った物件があれば買付証明書を提出しましょう。

買付証明書では、売りに出されている価格より低い価格を提示することで値引き交渉することができます。

ただし、他に購入希望者がいるケースでは値引き交渉することで、買付を断られてしまうこともあるため注意が必要です。

 

売買契約する

買付証明書の内容で売主が納得したら、支払いの期日などその他の条件をまとめて売買契約を締結します。

売買契約日には物件価格の1割程度の手付金を支払う必要がありますが、資金を用意できない場合は売主に相談しておきましょう。

なお、支払った手付金は、売買契約後に買主からの都合で解約するときに、手付金を放棄することで解約できる解約手付の意味合いがあります。

 

ローン審査を受ける

売買契約後、ローンの本審査を受けます。

住宅ローンで不動産を購入するのと比べると、時間がかかるのが一般的で、早ければ2週間程度で結果が出ることもありますが、場合によっては2~3カ月かかることもあります。

 

決済~引き渡し

ローンの承認を得られたら決済~引き渡しとなります。

なお、不動産会社に支払う仲介手数料は、売買契約時に半額、決済時に半額といった形で支払うのが一般的です。

他に、売買契約時に100%支払うケースや、決済時に100%支払うケースなどもありますが、

いずれにせよ多額の資金が必要になるので、事前にどのタイミングでいくら資金が必要になるのか確認しておく必要があるでしょう。

 

管理会社を選定する

引渡しと同時に、物件の管理を委託する会社を決めておきましょう。

実際には売買契約の前後位から管理会社に話をつけておくとスムーズです。

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事業用不動産購入に関する税金

事業用不動産購入においては、税金に注意が必要です。

 

事業用不動産購入に消費税はかかる?

消費税について、土地は非課税ですが建物は課税対象となります。

また、売主が年間売上1,000万円未満の非課税事業者の場合は消費税を支払う必要はありませんが、

1,000万円以上の課税事業者の場合は消費税を支払う必要があります。

 

事業用不動産購入で相続税対策になる?

事業用不動産を購入することで、相続税対策とすることができます。

まず、相続税の計算において、不動産の内、土地部分は相続税路線価による評価がなされるため、

実勢価格の80%程度の評価を受けることになります。

また、建物部分については固定資産税評価額で計算するため、実勢価格の70%程度の評価を受けます。

これだけで現金を保有しているのと比べると2~3割程度は相続税を節税できる効果があります。

また、他人に貸している土地は、所有権を持っていても自由に利用できるわけではないことから、

「貸家」や「貸家建付地」としてさらに2~3割程度の評価減を受けられます。

さらに、被相続人と相続人が同居していたことなど一定の要件を満たすことで、

50%~80%の軽減を受けられる「小規模宅地の特例」の適用を受けることもできます。

このように、事業用不動産は高い相続税対策効果があります。

 

事業用不動産の買い換え特例とは

不動産を売却して利益が生じると、その利益に対して税金が課されることになります。

しかし、一定の条件を満たすことで適用を受けられる「事業用資産の買い替え特例」を利用すると、

譲渡所得の80%を繰り延べ(売却時には課税されず、次に売却するときまで繰り延べる)することができます。

事業用不動産の売却は税金の額も大きくなることが多いので、

こうした特例を活用して少しでも納税額を少なくする工夫をすることが大切です。

ただし、事業用不動産の買い替え特例は利用に期限が定められています。

毎年の税法改正で、いつまで利用できるのかを確認しておくとよいでしょう。

(令和2年2月時点で、本特例の適用を受けられるのは令和2年3月31日までとなっていますが、

令和5年3月31日までの延長の要望がでており、現在審議中です。)

国税庁「事業用の資産を買い換えたときの特例」

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事業用不動産購入のメリット・デメリット

最後に、事業用不動産を購入するメリット・デメリットを見ていきましょう。

【メリット】

事業用不動産購入のメリット1:資金調達できる

事業用不動産を購入するメリットとしては、不動産を担保に資金調達できるということが挙げられます。

購入時に対象の不動産を対象に融資を受け、物件取得費用に充てることができる他、

状況次第では事業の運営資金の融資を受けるといったことも考えられます。

事業用不動産から得られる収入で当初の取得資金分のローンを完済した後は、

さらに大きな不動産を購入するための担保として提供することも考えられるでしょう。

 

事業用不動産購入のメリット2:金利が低い

事業用不動産をローンで購入する場合、「無担保ローン」と比べて低い金利で融資を受けやすくなっています。

金融機関からすると、仮に事業がうまくいかなくなっても、不動産を売却して回収できるため安心して貸せるのです。

 

事業用不動産購入のメリット3:自社のニーズに合わせて改変できる

当初は賃貸アパート・マンションとして購入したものを、高齢者用施設にコンバージョンしたり、

社員寮として利用したりと、自社のニーズに合わせて改変して使っていくこともできます。

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【デメリット】

事業用不動産購入のデメリット1:必要資金が大きい

一方、デメリットとしては必要資金が大きくなるということが挙げられます。

当初資金として数億円の資金が必要になることが多く、

また運営のための税金や設備費用なども大きくなります。

 

事業用不動産購入のデメリット2:天災リスクがある

事業用不動産に限らず、不動産には天災リスクがあります。

数億円かけて購入したのにも関わらず、地震や水害などで使えなくなってしまう可能性があるのです。

火災保険や地震保険に加入しておくことが大切ですが、

地震保険の場合最大で損害額の半額までしか保険金を受け取れないなど、完全にカバーできるわけではありません。

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まとめ

事業用不動産の購入についてお伝えしました。

流れ等は通常の不動産を購入するのと変わりませんが、

必要な資金が多くなることもあり、より綿密に計画を立てて慎重に進めていく必要があります。

事業用不動産購入時の注意点など、本記事を参考になさってください。

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