セカンドハウスの税金の優遇措置について解説
セカンドハウスの税金事情について、どういった優遇措置を受けられるのかなど、初心者の方にも分かりやすくポイントをまとめました。
別荘との違いや利用できるローンなどもお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
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税金面でメリット大！セカンドハウスの定義とは
セカンドハウスは別荘やリゾートマンションなどと比べて税金面でメリットが大きいのが特徴です。
そもそもセカンドハウスとはどういった住宅のことを指すのか、別荘との違いも交えながら解説します。
セカンドハウスとは
今住んでいる住宅とは別に、自分や家族の生活の拠点として構える住宅のことをセカンドハウスといいます。
この「生活の拠点」というのがポイントになってきますので覚えておきましょう。
生活の拠点となっていれば、別荘地に建てようがリゾート地に建てようがセカンドハウスです。
セカンドハウスと別荘の違い
余暇などを利用して、保養といった目的で不定期かつ一時的に利用する施設が別荘です。
生活の拠点ではないため、税制上はいわゆる「ぜいたく品」といった扱いになります。
セカンドハウスが別荘よりも税金面でメリットがある理由
第二の生活の拠点であるセカンドハウスは生活に必要なものとみなされます。
そのため税制上「居住用財産」として認められ、一般住宅と同じような税金の優遇措置が受けられます。
一方、別荘は生活に必要なものではないことから、住居用財産とはみなされません。
したがって、一般住宅のような税金の優遇措置の適用対象外となります。
これが、別荘よりもセカンドハウスのほうが税金面でメリットが大きいという理由です。
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セカンドハウスとして認められるには何が必要？
セカンドハウスは「生活の拠点」であることが必須条件ですが、具体的にどうすれば生活の拠点と認めてもらえるのでしょうか？
セカンドハウスと認められるために必要な条件
最低でも月1日以上、定期的に住むことが求められます。
具体例を出すと、たとえば
「職場が遠く通勤にかなりの時間を要するため、職場の近くに第二の住居を構え、平日はそこで過ごして週末は自宅へ帰る」
「平日は自宅で過ごすものの、週末は必ず帰る場所が必要となったので、第二の住居を構えた」
一例ですが、こうしたケースはセカンドハウスとして認められる利用方法です。
優遇措置を受けるには、所在する都道府県の税務署に申請する必要があります。
その際、これらの合理的な理由を認めてもらえるような、居住実態が分かる書類を求められることもあります。
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セカンドハウスを取得して受けられる税金の優遇措置
セカンドハウスを取得した場合、具体的にどんな税金の優遇措置が受けられるのでしょうか？
「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」に分けて解説します。
固定資産税
所有する土地や建物に対し、毎年発生する税金が固定資産税です。
税率は、固定資産税課税台帳に掲載されている課税標準額に対して1.4％が一般的ですが、セカンドハウスを取得すると以下のように軽減されます。
- 200平米以下の小規模住宅用地：課税評価額×1/6に減額
- 200平米を超える住宅用地部分：課税評価額×1/3に減額
税制上「住宅」とはみなされない別荘と比べて、固定資産税の負担が少なくなります。
都市計画税
都市計画法で市街化区域に指定されているエリアの土地や建物に対して、毎年かかるのが都市計画税です。
税率は、一般的に課税評価額に対し0.3％とする自治体が多いようですが、セカンドハウスを取得することで次のように軽減されます。
- 200平米以下の小規模住宅用地：課税評価額の1/3に減額
- 200平米を超える住宅用地部分：課税評価額の2/3に減額
固定資産税と都市計画税、両方の優遇措置を受けられれば、税金の負担は大幅に少なくなります。
不動産取得税
不動産の取得時に、土地と建物に対して一度だけかかるのが不動産取得税です。セカンドハウスは、この不動産取得税についても軽減措置の対象です。
税率は、課税評価額に対して4％（2024年3月31日までは3％）の標準税率となっていますが、たとえば要件を満たした中古住宅をセカンドハウスとして取得した場合、以下のように軽減されます。
- 建物：（課税評価額−控除額）×3％（床面積50平米以上〜240平米以下の場合）
- 土地：（課税評価額×1/2×3％）−控除額（別途基準あり）
建物についての控除額は、自治体や築年数などによって変わります。
また、建物が以下のいずれかを満たしている必要があります。
- 1982年1月1日以降に建築された中古住宅
- ①に該当しない中古住宅の場合、新耐震基準に適合していることが証明されている、または「既存住宅売買瑕疵保険」に加入している一定の中古住宅
- 入居前に、新耐震基準に適合するための改修工事を実施する一定の中古住宅
また土地の控除額は、以下のいずれか多い金額となります。
- 4万5000円
- （土地1平米あたりの課税評価額×1/2）×（床面積×2（200平米が限度））×3％
住民税はどうなる？
住民税は住民票を置いている自治体に支払うもの、と思っている方も多いかもしれませんが、実はセカンドハウスにも住民税がかかります。
ただし「所得割」については住民票がある自治体で課税されているため、セカンドハウスにかかるのは「均等割」のみです。
所得割とは「課税所得」に対する税金のことで、区市町村民税6％、都道府県税・都民税4％の合計10％です。
一方、均等割とは所得金額を問わず、課税対象者に一律でかかる税金です。区市町村民税と都道府県民税・都民税を合わせて5,000円が目安となります。
※税率および金額はいずれも2021年9月25日時点のものです。
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セカンドハウスの取得に利用できるローンも知っておこう
続いて、セカンドハウスを取得する際に利用できるローンや注意点を解説します。
一般的な住宅ローンはメインとなる生活拠点にしか利用できませんが、セカンドハウスでは以下のようなローンが利用できます。
セカンドハウスローン
文字通り、セカンドハウスを取得するためのローンです（商品名は金融機関によってさまざまです）。
セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンと比べて審査が厳しい傾向にあります。
一般的な住宅ローンに上乗せされる形になり、収入に対する返済比率が高くなることがその主な理由です。
十分な収入がない場合、利用できない可能性があります。
また金利については金融機関によって変わりますが、一般的な住宅ローンよりは高めであると考えておいたほうがよいでしょう。
セカンドハウスへの融資は、リスクが大きいと捉える金融機関も多いためです。
さらに、メインの生活拠点ではないセカンドハウスの場合、一般的な住宅ローンのような「住宅ローン控除」も受けられません。
こうしたことからも、セカンドハウスの取得にローンを利用するなら、以下のフラット35がおすすめです。
フラット35
「住宅金融支援機構」と「民間金融機関」が提携して提供している住宅ローンで、メインの住宅はもちろん、セカンドハウスにも利用することができます。
返済期間は最長35年、融資額の上限は8000万円というローンで、一般的な住宅ローンと同じ金利で利用できるのが特徴です。
しかも、その金利は借入期間中ずっと固定されますので、セカンドハウスローンと比べて返済にかかる負担が少なくて済みます。
融資を受けるための条件は、一般的な住宅を取得する際と変わらないため、利用しやすいローンといえるでしょう。
ローンを利用する際の注意点
セカンドハウスの取得にローンを利用する場合、もっとも注意しなければならないのが「返済負担率」です。
住宅ローンに限らず、自動車ローンや教育ローンなどすべてのローンを含めて、年収に対する返済の割合を表す数値です。
たとえばフラット35の場合、年収400万円未満の方は返済負担率30％まで、年収400万円を超える方については35％までといった基準が設けられています。
ローンを利用する前に、返済負担率を確認しておくことも大切です。
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セカンドハウスを取得するメリット・デメリットまとめ
第二の生活の拠点としてセカンドハウスを構えることで「通勤の負担が減る」「休日をより充実したものにできる」「資産を持てる」といったメリットがあります。
一方、セカンドハウスを維持していくための「維持管理費がかかる」点や、先ほどお伝えしたように「一般的な住宅ローンは利用できない」「ローンの返済額が増える」点などはデメリット（リスク）となる場合があります。
別荘と比べて税金面でのメリットが大きいセカンドハウスですが、一長一短がありますので、取得する際は事前によく検討することが大切です。
「使っていない間に別荘を活用して貸したい」「別荘の維持管理のコストや手間を減らしたい」など、お悩みが増えやすい別荘所有。別荘活用のノウハウはなかなか一般化されておらず活用方法を調べるのも一苦労です。ハウバートは、軽井沢・箱根・京都など多くの別荘地や観光地で、「中古別荘の貸せる化プロデュース」を行ってきました。別荘活用や別荘売却にお悩みの方は、ハウスバード株式会社にぜひご相談ください。
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