負動産の活用アイデア5選！不動産を富動産に変えるためには？
「負動産」を上手に活用するためのアイデアを5つ紹介します。
負動産の定義や、日本で増加している背景、負動産を抱え続けることのリスクとデメリットなども解説していますので、ぜひ参考にしてください。
そもそも負動産とはなにか？
活用方法の前に、まずは負動産とは具体的に何を指すのか、基本的なところから学んでおきましょう。
持っていると「マイナス」になる不動産のこと
「負」が示す通り、負動産とは所有しているだけでマイナスになってしまう負動産のことです。いわば負債を抱えているような状態をイメージすると分かりやすいかもしれません。
日本で見られる典型的な負動産の例
- 相続したものの住まずに空き家になったままの実家
- 老朽化して借り手も買い手もみつからない分譲マンション
- 通わなくなり老朽化が進んでしまった別荘
- 活用方法が分からず遊ばせているだけの土地 など
一例ですが、日本ではこうした負動産が多く見られます。
なぜ負動産が増えてしまったのか？
少子高齢化が進んだこと、また生活様式が大きく変化したことなどが主な原因と考えられています。
たとえば親から実家を相続したものの、子どもは都市部へ移住し家も持っているという場合、その実家を使う機会はほとんどありません。
しかも都市部からは遠く、定期的に帰省して管理するといったことも困難で、結局空き家のまま放置しているというケースも少なくありません。
買い手は見つからず売却もできず、ただただ固定資産税や都市計画税といった税金ばかりがかかり続ける、といった状態がまさに負動産です。
負動産となった空き家や土地の活用アイデア5選
負動産を大きく「空き家」と「土地」に分けて、活用アイデアを紹介していきます。
考えられるメリット・デメリットとあわせてチェックしていきましょう。
負動産の活用アイデア1｜賃貸に出す
まずは空き家や更地の土地（遊休土地等）といった負動産を「賃貸に出す」という活用方法から解説します。
「そのまま賃貸に出す」「若干の修繕を加えてから賃貸に出す」「リノベーションしてから賃貸に出す」といった方法があります。
あるいは、近年のニーズに柔軟に対応できるよう「民泊や旅館業（宿泊業）の許可を取得して1日単位で貸し出す、リモートワークの時間貸しにする」など、多用途利用に供することも可能です。
メリット
そのまま貸し出すことができればコストを大幅に抑えられます。
規模や家賃設定などにもよりますが、入居者がスムーズに決まれば、毎年の固定資産税や都市計画税をまかなえる上、収入にもなります。
デメリット
空き家が古かったり立地条件が悪かったりした場合、あるいは需要がないエリアだった場合などは、なかなか入居者が決まらないことがあります。
特に古い空き家は、リノベーションなどのためある程度まとまった初期費用を用意する必要があるでしょう。しかしリノベーションをしたからといって入居者が決まるとも限りません。
ニーズなど入念なマーケティングが必要になります。
負動産の活用アイデア2｜売却する
空き家も土地もそのまま売却してしまう、という方法もあります。
厳密には「活用」しているわけではありませんが、売却益が生まれれば所得となるため、広義で活用できたといえるでしょう。
メリット
うまく売却できれば、それ以降は固定資産税や都市計画税といった各種税金の負担をしなくて済みますし、空き家の維持管理といった手間からも開放されます。
手元にお金が残れば、それを上手に運用することで将来的に大きなプラスとなる可能性も生まれます。
デメリット
家族との思い出が詰まった実家を売却した場合、気持ちの面で後ろ髪を引かれる思いに駆られたり、ずっと先になって後悔を抱いたりするかもしれません。
また必ず売却できるとは限りませんので、その間は固定資産税などを支払い続けることになります。
もちろん、空き家や土地の維持管理も必要です。
土地だけを購入したい、という場合は（買い手との相談になりますが）、解体費用を負担することになる可能性もあります。
負動産の活用アイデア3｜建て替える
現在の空き家を解体し、新たにアパートといった建物に建て替えて活用するという方法もあります。
メリット
たとえばアパートに建て替える場合、最初に解体費用と建設費用はかかりますが、それをクリアして入居者さえ決まれば、家賃収入を継続的に得ることができます。
まさに負動産が富動産になる可能性を秘めた活用方法といえるでしょう。
デメリット
解体費用と建設費用で多額の初期投資が必要になります。またスムーズにアパートなどを建設できても、入居者が見つからなければ苦しい時期が続くでしょう。
イニシャルコストを抑えたいからと出し惜しみすると、設備がいま一つなどで入居者が決まりにくくなるおそれもあります。
資金に余裕があるかどうかが最大の決め手になってくるでしょう。
負動産の活用アイデア4｜更地にする
空き家を解体して土地だけにしてしまうという方法もあります。
駐車場経営、太陽光発電（ソーラーパネル）の設置などとして活用できる可能性があります。
メリット
たとえば青空駐車場の経営をするのであれば、解体費用のほかはそれほど初期費用がかかりません。
コストを抑えて活用したい方にとってはメリットとなるでしょう。
ニーズがあるエリアなら、月極にして安定した収入を得ることも可能です。
あるいは都市部など駐車場が少ないエリアであれば、コインパーキングにして時間単位で収入を得ることもできます。
デメリット
解体費用が必要になります。
建て替えと違い、建設費用はかかりませんが、そうはいってもそれなりのコストは見ておかなければなりません。
駐車場の経営であればニーズを的確に捉えておく必要がありますし、ソーラーパネルを設置したいのであれば年間通して日当たりが十分でなければなりません。
したがって、こうした活用手段を選べるエリアは限定的といえるでしょう。
負動産の活用アイデア5｜寄付する
空き家や土地を自治体または個人・法人などに寄付するという活用方法もあります。
手元を離れるため自分自身が活用するのとは意味が違いますが、寄付した先で誰かが活用してくれるという意味では有意義な方法のひとつです。
メリット
固定資産税や都市計画税などの支払い、および維持管理といった負担から開放されます。
売買契約といったわずらわしい手続きも不要ですし、なにより「寄付」のため、引き取り手がスムーズに見つかる可能性もあります。
デメリット
寄付ですから、手元にお金は残らないと思っておきましょう。
また寄付を受け付けている自治体は少ない（またはほとんどない）ため、基本的には個人または法人への寄付になる可能性が高いでしょう。
なお法人の場合、税務上の理由で色好い返事をもらえないことも考えられますし「個人→法人」への寄付（無償譲渡）は時価で売却したものとみなされ、売主（寄付した側）に所得税の納税義務が生じることもあります。
負動産を所有し続けることのリスクとデメリット
負動産を持ち続けた場合、どういったリスクやデメリットが生じるのでしょうか？
固定資産税や都市計画税が発生し続ける
不動産を所有しているだけで発生するのが固定資産税や都市計画税といった税金です。
3年ごとに見直しをおこない、基本的には減価されていくわけですが、再開発などにより価値が上がれば増価もありえます。
土地や空き家を所有している場合、それぞれが課税対象となります。売却するなどして活用しなければ負動産、つまり税金を払い続けることになります。
維持管理の手間や費用がかかり続ける
負動産となった空き家や土地の所有者には、それらを適切に維持管理する責任があります。
空き家が老朽化すれば景観を損ねるだけでなく、害虫や害獣が集まってきたり放火されたり、強風で屋根が吹き飛んで近隣住宅に危害を加えたりするといったリスクが生じます。
土地だけでも、雑草が伸び放題であれば不法投棄の現場になりかねませんし、放火されることも考えられます。
周辺に多大な迷惑となるため、たとえ空き家や遊ばせている土地であっても適切に維持管理する必要があります。
空家等対策特別措置法により、空き家は放置できなくなっている
平成27年（2015年）2月26日「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法または空家法など）」が施行、3カ月後の5月26日にはさらに「特定空家等に対する措置の規定」が続けざまに施行しました。
自治体が「特定空家等」に指定した空き家は、まず改善のための「助言」や「指導」をおこないます。
一定の猶予期間内に改善が見られなければ「勧告」がなされます。
この時点で固定資産税や都市計画税の優遇措置の対象外となり、最大で固定資産税が6倍、都市計画税が3倍に跳ね上がります。
改善が見られなければ「命令」が下され、背いた場合は50万円以下の過料に処されます。
さらに猶予期間内に改善しなければ、行政代執行（強制解体など）となり、その費用はすべて所有者へと請求が行きます。
つまり空き家は放置できなくなっているため、何らかの活用方法を見出すことが求められます。
特定空家等とは？
- 倒壊など、保安上著しく危険となるおそれがある状態の空き家
- 衛生上、著しく有害となるおそれがある状態の空き家
- 適切な管理がおこなわれず、景観を著しく損なっている状態の空き家
- 周辺の生活環境を保全するためにも、放置するのが不適切である状態の空き家 など
最終的に「投げ売り」しなくてはならなくなるおそれがある
たとえば負動産となった空き家や別荘などを放置し続けた場合、老朽化する一方です。
行政代執行による強制解体を避けるため売却を検討したとしても、その時点ではすでに遅すぎる可能性があります。
「何が何でも売却したいが買い手が見つからない」という状況では、1円などで投げ売りしなければならなくなるかもしれません。
早めに対処すれば手元にお金が残る可能性がある負動産も、対応が遅れること（放置すること）で1円にもならなくなってしまうおそれがあるということです。
負動産は富動産にもなり得る！上手に活用しよう
負動産は所有しているだけでマイナスが生じる不動産の総称です。空き家や土地などが代表です。
特に空き家は、放置していても老朽化する一方ですし、空家等対策特別措置法による行政代執行といったリスクも発生します。
いますでに負動産を抱えている方、将来的に負動産となり得る不動産を相続する可能性がある方などは、できるだけ早い段階から活用方法について検討しておくことが大切です。
負動産を富動産にするためにも、ぜひ上手な活用方法を見つけてください。
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負動産についての記事は下記もご参考にしてみてください。