実家の空き家にかかる費用と活用事例について解説
日本の少子高齢化により、空き家が増加傾向にあります。実家を相続しても住む予定がなく、空き家となっているケースも少なくありません。
特に築年数の古い住宅は、売却が困難で空き家の活用方法に困っている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、日本の空き家状況や空き家になる原因、空き家のまま保有するデメリット、空き家の活用事例などについて解説します。
空き家対策に悩まれている方や処分に困っている方など、ぜひ参考にしてみてください。
日本の「空き家」状況について
総務省「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家の総数は848万9千戸で総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は 13.6％となっています。
都道府県別では、空き家率が20％を超えるところもあり、空き家問題の深刻度が増しているのです。
（参考：総務省「平成30年住宅・土地統計調査」）
空き家になる原因
高齢者の転居
高齢者が有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅に転居することで空き家になるケースです。
特に高齢者が立地のよくない場所に住んでいると利便性が低いため、空き家になりやすい傾向にあります。
少子高齢化が進み、今後も有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅に移り住む方が増えるでしょう。
一方、親が要介護・要支援の状態になった際も急遽、老人ホームなどの施設に入居する場合もあります。
相続による空き家
実家を相続したものの、住む機会がない場合やすでにマイホームを持っているため、空き家になるケースです。
高齢夫婦の家を相続した場合、築年数が古く、売却することも困難な場合が少なくありません。
また、残った家財道具などの整理・処分が必要となり、手間と費用がかかることから居住していた状態のまま空き家になっていることもあります。
一方、国土交通省が2020年（令和2年）12月に発表した「令和元年空き家所有者実態調査」によると、空き家の取得方法で「相続」が 54.6％ともっとも多くなっています。
空き家のまま保有するデメリット
空き家をそのまま放置しておくと、さまざまなデメリットがあります。
例えば、税金の負担や資産価値の下落によるリスク、治安悪化のリスクなどがあります。
それぞれ詳しく解説します。
固定資産税・都市計画税がかかる
不動産を所有していると税金がかかります。これは居住者の有無を問わず、空き家であっても同様です。
つまり、土地や家屋を所有していると固定資産税と都市計画税がかかります。
固定資産税
毎年1月1日現在の土地や建物の所有者は、固定資産税を支払う必要があります。
固定資産税の税額は「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」です。
住宅用地について200㎡以下（小規模住宅用地）であれば、課税標準額が6分の1となる「固定資産税等の住宅用地特例」を受けることが可能です。
住宅用地について200㎡以上（一般住宅用地）超える部分は、課税標準額が3分の1となります。
都市計画税
市街化区域内の家屋と土地は、都市計画税を支払う必要があります。
都市計画税の税額は「固定資産税評価額×都市計画税の税率（上限0.3％）」です。
住宅用地について200㎡以下（小規模住宅用地）であれば、課税標準額が3分の1、200㎡以上（一般住宅用地）超える部分は、課税標準額が3分の21となります。
資産価値が下がる
築年数が古くなると、経年劣化により建物の資産価値が下がります。建物の維持・管理が適切に行われていない場合は、劣化が早く進むでしょう。
例えば、空き家では、部屋が密閉された状態が長く続くため、十分な喚起が行われていません。すると、湿気などの原因で建材の傷みやサビが発生する場合もあります。
一方、築年数の古い物件は、売却が困難になる可能性もあります。一戸建てでは、築20年以上になると半分程度になるのが一般的です。
維持・管理費がかかる
住んでいなくても管理に必要な電気や水道料金、火災保険などの費用がかかります。
また、建物の劣化により、外壁塗装や屋根の張替え、窓ガラス・網戸の交換などの修繕費用が発生します。
年に数回は、草取りや庭の手入れによる費用もかかるでしょう。
近隣トラブル
空き家を放置すると、敷地内にゴミの不法投棄をされる恐れがあります。ゴミがそのまま放置されると、悪臭や害虫の原因になり、近隣から苦情が入ることもあるのです。
あまりに苦情が入ると、行政指導を受ける可能性もあるでしょう。
倒壊の危険性がある
建物の老朽化が進み、維持・管理が適切に行われていない場合は、倒壊の危険性が高まります。
屋根や外壁の剥がれやクラックなどにより、周辺の建物を損傷させてしまう恐れもあります。
建物の倒壊や一部の破損により他人に損害を与えてしまった場合は、建物の占有者または所有者は損害賠償責任を負うことになります。
これらの責任は、民法上の工作物責任と言います。
空き家の活用事例
実家の空き家は賃貸や売却など、さまざまな活用方法があります。ここでは、空き家の活用事例をご紹介します。
第三者に賃貸する
前述の通り、空き家は所有するだけで費用がかかります。そのため、空き家をそのままにするより、第三者に貸して毎月の家賃収入を得るのも一つの方法です。
立地が良く、築年数が浅い物件は、安定した家賃収入が期待できます。
賃貸物件としては、居住用以外にもシェアハウス、貸店舗などの活用事例もあります。
最近ではテレワークの普及により、時間単位で利用できるコワーキングスペースとして空き家を活用するのも良いでしょう。
ただし、建物が老朽化している場合は、多少の修繕やリフォームが必要です。
実家の空き家を貸す際は、自主管理するか管理会社に管理を委託するかを決めておきましょう。
管理会社に委託する場合は、管理手数料を支払わなければなりません。一般的には家賃の5％が相場です。
貸別荘・コテージ運営
空き家を活用してコテージや貸別荘運営を検討してみるのもおすすめです。
貸別荘とは、貸し切りで別荘を利用することができる宿泊施設のことです。
空き家を貸別荘とすることで、収益物件として宿泊料による収益を得ることができますし、利用者がいない期間はオーナー自身も別荘を楽しむことができます。
ビジネスと自身の楽しみを両立したいという空き家オーナーの方は、ぜひ検討してみることをおすすめします。
ハウスバード株式会社ではコテージや貸別荘づくり、運営をお手伝いしています。
気になった方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
売却する
実家の空き家を売却すると建物の維持・管理費用がかからなくなり、売却益のみを手に入れることができます。
売却する際は名義を確認し、親の名義のままであれば名義変更（所有権移転登記）を行う必要があります。
登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
空き家バンクの利用する
空き家を所有する人と空き家を利用したい人をマッチングさせるサービスです。
登録料や利用料がかからないのが特徴です。自治体が運営しているので安心です。
全国の空き家バンクから物件を検索できるWebサイトもあります。
解体して更地にする
築年数が古く老朽化している場合は、建物を解体し、更地にしてそのまま賃貸・売却をするケースです。
その他の土地活用は、コインパーキングや資材置き場、トランクルーム経営などの方法もあります。
空き家を放置すると「特定空き家」に指定されるケースも
空き家を放置し続けると「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」の要件に該当した場合に「特定空き家」に指定される恐れもあります。
「特定空き家」に該当する要件は、以下の通りです。
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
（参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）
特定空き家に指定されると、助言・指導、勧告、命令の段階を経て、従わない場合は、最終的に行政代執行が実施されます。
まとめ
少子高齢化により、空き家が増加しています。空き家になる原因の多くは、実家の家を相続したケースです。
空き家は所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。また、建物の維持・管理に必要な費用も発生します。
空き家を有効活用するためには、そのまま賃貸・売却してお金に換えるのも一つの方法です。
しかし、空き家を放置し続けると「特定空き家」に指定される場合もあります。
自治体から助言や勧告、命令などの行政処分を受ける可能性もあるので、空き家の有効活用を検討してみてはいかがでしょうか。
空き家の活用法が分からない場合の対処法
自身が保有している空き家をどのように活用すれば良いのか、またどのような活用法が適しているのか分からないという空き家オーナーの方もいるのではないでしょうか。
そこでおすすめとなる方法が、空き家活用や不動産の専門家へ相談することです。
知識・経験が豊富な専門家であれば、オーナー自身では気づかない空き家の価値・魅力を見いだすことが可能であり、また理想的な活用方法を提案することもできます。
まずはお気軽にご相談を！
ハウスバードはこれまで、東京や京都をはじめ北海道や箱根、軽井沢など全国各地で「1日から貸せる家」をプロデュースしてまいりました。
物件の提案から宿泊施設のデザイン、施工、運営準備や顧客対応まで一貫して対応することで、余分なコストを抑えるだけでなく、収益性の高い宿泊施設作りも実現してまいりました。
弊社では、貸別荘・ゲストハウスの企画・収益試算・事業戦略・サポートまで総合的なサービスを提供していますので、ご興味のある方はぜひご相談下さい。