なぜ民泊経営に失敗してしまうのか?失敗する7つの理由と成功のコツを解説します
「民泊経営を始めたいが失敗するリスクを抑えたい」
「民泊経営を成功させるコツを知りたい」
このようなお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか?
外国人観光客増加に伴うインバウンド需要も増加し、民泊施設の需要も増加しています。民泊新法の制定により、民泊事業への参入もしやすくなりました。
しかし、民泊新法の制限によって思うように収益化が図れず、経営に失敗してしまうケースも増えています。
一体どういった要因から民泊経営に失敗してしまうのでしょうか?
本記事では、民泊経営に失敗する原因について詳しく解説していきます。合わせて民泊経営を成功させるコツもご紹介しますので、ぜひとも最後まで読んでいただき、参考にしてみてください。
民泊経営に失敗する7つの原因
民泊経営に失敗してしまう原因としては、どのようなものが考えられるのでしょうか?
ここからは、民泊経営に失敗してしまう以下の7つの原因について解説しますので、それぞれ見ていきましょう。
・初期コストがかかりすぎている
・家賃が高い物件を選んでいる
・運営代行費用が高い
・立地条件が悪い
・料金設定が悪い
・民泊以外の活用ができていない
・オリジナリティがない
初期コストがかかりすぎている
民泊経営において失敗してしまう原因として、初期コストがかかりすぎているケースがあげられます。
初期コストが高いと回収できるまでの時間も長く、利益率が悪くなってしまいます。デザイン性の高い家具家電を揃えたり、豪華な設備を導入したりといった民泊施設としての魅力を高める投資は必要ですが、できるだけコストを抑える工夫をするようにしましょう。
SNS映えを意識した雰囲気の内外装は集客するためには重要な部分です。しかし、安くてもおしゃれな家具家電も販売されています。上手に工夫してSNSにも映えるような施設づくりを目指していきましょう。
家賃が高い物件を選んでいる
民泊経営に失敗してしまう原因として、家賃が高い物件を選んでいるケースもあげられます。
家賃が発生する場合には、相場をしっかりチェックし、高くなりすぎないようにするのが大切です。
家賃は毎月発生するため、この部分をいかに抑えられるかは重要なポイントになります。
空き家や別荘などの持ち家の場合、家賃は発生しませんが、賃貸の場合は民泊可能な物件も限られるため、相場よりも高くなるケースが多いです。
賃貸物件で民泊経営を検討する場合には、家賃相場を確認するとともに、適切な料金設定を行うようにしましょう。
運営代行費用が高い
民泊運営を行う代行会社の費用が高い場合も民泊経営に失敗してしまう原因になります。
運営代行費用は毎月発生するコストであり、適切な代行業者を選ばないと利益を圧迫しかねません。完全代行となると高いところだと月10万円以上かかるケースも多いです。
運営代行業者頼りにするのではなく、自分でできる部分は自分で行うなど、少しでもコストカットできる部分がないかを考えていきましょう。
立地条件が悪い
立地条件が悪い物件を選んでしまうのも、民泊経営に失敗してしまう原因の1つです。
例えどんなに魅力的な物件であったとしても、極端に立地条件が悪いと集客が難しくなってしまいます。駅から遠いなど交通の便が悪い立地だと、利用者の検討段階で宿泊施設の候補から外されてしまう可能性が高いです。
都心部の場合は、観光スポットや駅に近い物件にしたり、地方なら観光地に近いエリアやオーシャンビューが楽しめる場所を選ぶなど、立地にはこだわるのが大切です。
料金設定が悪い
民泊経営に失敗してしまう原因として、料金設定を間違えているケースもあげられます。
相場よりも極端に高い設定にしていたり、収益を考えずに安い料金設定にしていたりすると結果的に収支が合わずに経営できなくなる可能性が高いです。
常に100%の稼働率を維持することはまず有り得ません。
しっかりとシミュレーションを行い、競合他社の相場を見ながら、適切な料金設定を行うようにしましょう。
民泊以外の活用ができていない
民泊以外の活用ができていない場合も民泊経営の失敗原因の1つといえます。
民泊新法による民泊経営の場合、年間の営業日数は最大180日までであり、残りの期間は民泊としての営業はできません。宿泊施設として運営するだけでなく、一棟貸しのイベントスペースやコワーキングスペースとして活用するなど、別の方法で収益を確保できる活用を行うのが大切になります。
例えば、家具や家電、調理器具なども完備されているため、料理教室のスペースとして貸し出すことも可能です。
このように民泊施設以外の方法でも活用できないかを検討すると収益面をカバーでき、失敗するリスクを抑えられる可能性が高くなるでしょう。
オリジナリティがない
物件のアピールポイントやオリジナリティがないと、利用客から宿泊先として選んでもらえず、民泊経営に失敗してしまうケースが考えられます。
一棟貸しのコテージやコンドミニアムのようなスタイルやペット同伴可能な物件など、競合エリアにないオリジナリティのある物件だとある程度の集客が期待できるでしょう。
しかし、ありきたりな物件だと特別な付加価値が見い出せず、集客が望めません。
自社の物件のオリジナリティや付加価値がどこにあるかをしっかりと見極めて行くのが大切です。
民泊経営成功のコツとは?
民泊経営に失敗してしまう原因を紹介しました。では、民泊経営を成功させるにはどういったコツがあるでしょうか?
ここからは、民泊経営を成功させるコツとして、以下のとおりご紹介しますので、それぞれ見ていきましょう。
・ランニングコストを意識した事業計画を作成する
・立地条件にこだわる
・その土地ならではの高付加価値化を図る
ランニングコストを意識した事業計画を作成する
民泊経営を成功させるには、事業計画を作成する段階で、しっかりとランニングコストを意識し、実態に即した根拠のある計画を作成することが重要です。
金融機関から融資を受けるためだけに無理やり作ったような事業計画では、到底成功するはずがありません。
マーケティングを行い、競合他社との差別化が図られているかなど、根拠のある計画を作成しないと結果的に経営がうまく行かず、失敗に終わってしまいます。
また、金融機関も根拠のない計画だと事業計画が成り立たないと判断し、融資を断られる可能性も高いです。
特に、売上計画については、稼働率100%で考えるのではなく、70%や50%など低い稼働率でも収支が回るかどうかを考えておくのがポイントといえます。
しっかりとした計画を作らず、見切り発車でスタートさせてもうまく行く可能性は低く、事業を始めてからでは手遅れだったというケースも少なくありません。
民泊経営を始めるのがゴールではなく、しっかりと利益が出る事業として継続していくことが大切です。事業を継続させていくためにも、ランニングコストを意識し、継続性に問題がない事業計画を立てていきましょう。
立地条件にこだわる
立地条件にこだわるのも民泊経営を成功させるコツの1つです。
特に民泊をはじめとした宿泊施設の運営は、立地に左右される面が大きく、予約が入りやすいエリアを選ぶのが重要です。
都心部の場合には、観光スポットや駅、空港の近くなどの利便性の高い場所を選ぶとある程度の予約が見込めます。
また、地方であれば、観光地から近いエリアや、眺望が楽しめるロケーションなどにこだわった物件だと予約が入る可能性も高いです。ほかにも、一軒家貸切で大人数で利用できるような、地方ならではの広々とした物件も予約が入る可能性が高いといえるでしょう。
立地は、民泊経営において大きく影響を及ぼすポイントです。そのため、しっかりとこだわることで経営が成功する確率も上がります。
その土地ならではの高付加価値化を図る
ご自身が所有している一戸建ての空き家や別荘を民泊に活用するケースの場合、立地面では他社に劣るケースも考えられるでしょう。
しかし、その土地ならではの高付加価値化を図ることで民泊経営に成功するケースも多いです。
インバウンド需要の増加に伴い、日本ならではの体験や、その土地でしか楽しめない体験をセットすることで多くの需要が見込めます。日本の珍しい食文化を味わえたり、工芸品の製作体験ができたりといった非日常体験を提供できると外国人観光客からの利用も見込めるため、他社との差別化が図れる可能性が高いです。
また、こうした体験型施設の運営により、民泊以外の面での収益も確保でき、利益率の向上も期待できるでしょう。
このように、その土地ならではの付加価値を見いだせると民泊経営においても成功できる可能性が高くなります。
まとめ
本記事では、民泊経営に失敗してしまう原因と合わせて、民泊経営を成功させるコツについてご紹介してきました。
民泊新法により参入ハードルが下がったこともあり、民泊事業を始める方も増えています。しかし、しっかりとした計画を立てて、他社との差別化を図らないと、事業を継続していくのは難しいのも事実です。
本記事で紹介したコツを参考にして、失敗しない民泊経営を目指していきましょう。
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