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空き家活用ビジネスに注目!活用事例8選やデメリットも解説

 

少子高齢化が進み、今後ますます空き家問題が加速していくことが予想されています。

一方で、今空き家を持っている方も、将来相続することが予想される方も、空き家をどのように活用していけばよいか迷っているのではないでしょうか。

本記事では、空き家について現状を解説するとともに、5つの空き家活用法をお伝えしていきます。

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空き家の現状

 

最初に、空き家の現状について各種データを参照しながらお伝えしたいと思います。

 

まず、国土交通省の「空き家等の現状について」によると、空き家の総数は1993年から2013年までの20年間で448万戸から820万戸(空き家率13.5%)に増加したとされています。

 

さらに、野村総合研究所の「2018年、2023年、2028年および2033年における日本の総住宅数・空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)の予測」によると、2033年の空き家数は2,150万戸(空き家率30.2%)に膨れ上がることが予測されています。

 

同資料では、今後空き家数や空き家率が上昇することで住環境の悪化や行政コストの増大などの問題に発展する可能性があり、これらを抑制するには人口減少への対策や活用価値が低下した住宅の除却、複数戸の住宅を1戸の住宅のリフォーム、リノベーションする減築などを進めていく必要があるとしています。

 

空き家が周辺に与える悪影響

 

空き家には、上記のような大きな問題も含みますが、近所に空き家があると、その近隣の人が以下のような被害を受ける可能性があります。

 

・雑草や悪臭など衛生環境と景観の悪化

・不法侵入などによる治安の悪化

・防災上の不安

それぞれについて解説していきましょう。

 

雑草や悪臭など衛生環境と景観の悪化

空き家が長期間放置されると雑草が増え、景観を悪化させるばかりか建物の老朽化や獣が住みつき悪臭がするなど、衛生環境の悪化を引き起こします。

 

不法侵入などによる治安の悪化

不審者の不法侵入や、そうした人達の溜まり場になってしまうことにより、周辺の治安が悪化してしまいます。

また、粗大ゴミ等の不法投棄につながることもあります。

 

建物倒壊の危険

空き家として放置されることにより、地震が起こった際など、建物が倒壊して近隣の住民にケガを負わせたり、避難路をふさいだりといった問題が起こります。

 

なぜ空き家が減らないのか?

空き家にはさまざまな悪影響があるのにもかかわらず、なぜ空き家は減らないのでしょうか?

 

それには、さまざまな問題がありますが、そうした問題のなかの1つに、固定資産税の問題があります。

 

土地に関する固定資産税は、土地の上に建物がある状態だと、「住宅用地の軽減措置特例」の適用を受けて最大で6分の1(都市計画税は最大で1/3)になります。

 

一方、建物を解体してしまうと上記軽減措置を受けることができず、特例を受けていた時の固定資産税と比べると、最大で6倍(都市計画税は最大で3倍)になってしまうのです。

 

ただでさえ、空き家解体には費用がかかるのに、このような制度ではなかなか空き家の解体につながりません。

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「空家等対策の推進に関する特別措置法」の施行により放置できない状態に

こうした現状を踏まえ、2016年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家法、空家等対策特別措置法)の施行にともない、一定の要件を満たした空き家は自治体が「特定空き家」に指定できることになりました。

それぞれ一定の猶予期間を設けた上で「助言・指導」「勧告」「命令」「戒告」といった段階を踏み、改善が見られなければ最終的に行政代執行(強制解体等)が行われることになります。

このうち「勧告」になった段階で、上記の住宅用地の軽減措置特例の対象から外れることになりました。

つまり、空き家が建っている状態でも固定資産税が最大で6倍になることになったのです。

加えて「命令」に従わなかった場合50万円以下の過料が発生するほか、行政代執行が行われた場合も、解体費用などは全額、空き家の所有者に請求されることになります。

なお、特定空き家に指定される「一定の要件」は、以下の4つのうちのいずれかを満たした場合を指します。

「特定空き家」となる要件

・倒壊が著しく保安上危険となるおそれのある状態

・著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

この法律により、空き家を長期間放置していると、建物が建っていたとしても固定資産税が6倍になるようになり、空き家に関する制度上の問題は一定程度解決されました。

 

一方で、現在空き家を保有している方や、今後相続する見込みのある方にとっては、何とかして空き家を活用していかなければならなくなったと言えます。

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いま注目の「空き家活用ビジネス」とは?メリットとデメリットを解説

上述のように、空き家は放置できない状況となってきています。

現在空き家を抱えている方はもちろん、将来的に空き家となりそうな実家を相続する可能性がある方も、今のうちに対策を練っておくことが大切です。

そこで注目されているのが空き家を活用するビジネスです。

詳しくは後述しますが、賃貸やカフェなどさまざまな用途に変更することで解体せずに済むだけでなく、次のようなメリットが生まれます。

空き家活用ビジネスのメリット

  • 収入を得ることができる
  • 空き家を解体せずに済む(特定空き家の対象から外れる)

もっとも大きなメリットは、家賃収入が得られるようになる点でしょう。

放置していても固定資産税がかかるだけですし、特定空き家に指定されれば修繕や解体など多額の費用も必要になります。

そんな空き家を活用してビジネスを始めることで、むしろ収入へとつながるのです。

空き家ビジネスのデメリット(リスク)

  • ベストな活用方法を探すのが難しい
  • 修繕費用などある程度の初期費用が必要

一方で、空き家活用ビジネスにはこうしたデメリットやリスクがあります。

空き家が存在するエリアの特性やニーズに沿わないと、いくら活用しようと思っても成功できる確率が低くなります。

また老朽化している設備などは修繕する必要がありますし、場合によっては大がかりなリフォーム、リノベーションなども必要になりますので、それなりのコストがかかります。

 

空き家活用事例

  • 賃貸として貸し出す
  • サブスク住宅に登録する
  • シェアハウスを運営する
  • 民泊を運営する
  • 古民家再生する
  • セーフティネット住宅に登録する
  • シェアオフィスやサテライトオフィスとして貸し出す
  • 空き家は解体して土地を駐車場などに活用する など

一例ですが、このようにさまざまな用途に変更することが可能です。

本稿でもこのあと詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

空き家活用ビジネス8の事例を解説

上述した8つの活用事例を詳しく解説していきます。

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1.賃貸として貸し出す

状態がよい、立地条件がよいといった空き家であれば、居住用として貸し出せる可能性があります。

空き家をそのまま活用するため費用も抑えられるでしょう。

手順は通常の不動産賃貸と同じく、不動産会社に仲介を依頼して借主を探してもらうのが一般的です。

 

2.サブスク住宅に登録する

定額を支払うことで、登録されている全国各地の住宅に住むことができるのがサブスク住宅です。

ライフスタイルの変化に合わせて移住できる点などが魅力で、近年、登録する住宅も増え始めています。

空き家をサブスク住宅にする場合、老朽化している設備を修繕したり、家具などを用意したりする必要がありますが、今ならまだ競合が少ないという利点があります。

観光地の近くにある空き家、立地条件のよい空き家などであれば、サブスク住宅に登録してみるのもありではないでしょうか?

 

3.シェアハウスを運営する

空き家が都市部にある場合などは、リフォームしてシェアハウスにする方法もおすすめです。

特に、同じ目的を持つ入居者が集まるように戦略を練ると、入居者を安定して確保しやすい(成功しやすい)といわれています。

男性専用、女性専用、アーティスト専用などコンセプトを明確にしたり、おしゃれな雑貨をそろえたり、DIY可能にしたりなど差別化を図ることで選ばれやすくなるでしょう。

4.民泊を運営する

外国人宿泊者の増加により宿泊施設の需要が増えており、空き家を民泊施設にしてそうした層をターゲットにすることもできます。

多少古くとも、逆に「古民家風」として人気のある施設に仕上げられるかもしれません。

立地が悪いなど他の条件が悪くとも、ニーズにあったリニューアルをしたり、適切な宿泊費を設定することで利用者を集められる可能性があるでしょう。

民泊新法の施行

民泊は戸建住宅やマンション、アパートの一室等の民家を宿泊施設とすることで、ここ数年日本でも民泊施設は急増しています。

実は、これまでの民泊運営は違法であることが多かったのですが、2018年6月15日に施行された民泊新法により、届出を行えば合法的に運営することができるようになりました。

これは、空き家を活用していきたい日本の現状を考えても大きなプラスだと言えます。

ただし、民泊新法を活用して民泊施設を運営する場合、年間の営業日数は180日が上限とされている点に注意が必要です。

民泊新法の届出の流れ

民泊新法の届出は、施設がある都道府県の保健所で行います。

届出書は窓口で受け取ることもできますが、インターネットでダウンロードすることができるため、事前に準備しておくとよいでしょう。

その後、消防署、清掃事務所でそれぞれ手続きを行い、民泊運営を行う事前周知を近隣住民に行う必要があります。

また、役場で身分証明書を、法務局で登記されていないことの証明や建物の登記簿謄本を取得します。

この辺りは、最初に保健所に行った時に詳しく説明を受けることができるので、その通りに進めていくとよいでしょう。

旅館業法の簡易宿所として民泊運営できる

2018年6月15日に施行された民泊新法により、届出を行えば民泊運営できることが分かりましたが、一方で営業日数は年間で180日以内にしなければならないこともお伝えしました。

空き家を活用するだけなので180日以内でも構わないという方もいらっしゃるかもしれませんが、利益を大きくしていきたいのであれば、1年のうち内半分しか利用できないのはもったいないですよね。

そう感じられる方は、民泊新法ではなく、旅館業法の簡易宿所として許可を受けて民泊運営する方法も検討してみるとよいでしょう。

旅館業法の簡易宿所として許可を得るまでの流れ

旅館業法の簡易宿所として許可を得るためには、施設がある都道府県の保健所で申請する必要があります。

許可申請時には申請書や申告書の他、見取り図や配置図等の各種図面と申請手数料(16,500円)が必要となります。

申請の後、保健所職員による立ち入り検査が行われ、基準を満たしていれば許可を受けて営業を開始できます。

 

なお、許可のためには非常用照明や消防設備等の設置が必要とされる他、「民泊施設の周囲100m程度内に各種学校や保育園、児童福祉施設等があり、その設置によって清純な施設環境が著しく害されるおそれがある場合」等には許可されないこともあります。

手続きはやや手間がかかったり、期間や専門性も要するため、プロに確認して進めるのがよいでしょう。

5.古民家再生する

明確な定義はありませんが、一般的に築50年を経過している、木造軸組工法で建てられている、茅葺屋根や草葺き屋根、土間や太い柱・梁などがある民家を古民家と呼んでいます。

近年、古民家を改装して宿泊施設にしたり、カフェにしたり、ギャラリーやレストランにしたりといった「古民家再生」が人気を呼んでいます。

空き家がこうした古民家に該当する場合、かつ観光地もしくは豊かな自然の中にあるという場合などは、古民家を再生して活用するといった方法もおすすめです。

6.セーフティネット住宅に登録する

「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」が定める「住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅」をセーフティネット住宅といいます。

一般的な賃貸物件では入居を拒まれてしまうような高齢者世帯や被災者の方々、日本国籍を持たない方や低額所得者の方々などが主な利用者です。

登録に際して、新耐震基準を満たしていることなど一定の要件はありますが、入居者を安定して確保しやすいためこうした活用方法も検討してみてはいかがでしょうか?

7.シェアオフィスやサテライトオフィスとして貸し出す

立地や交通の便がよいエリアにある空き家であれば、改装してシェアオフィスを運営したり、企業のサテライトオフィスとして貸し出したりする方法もあります。

特に近年、IT業界を中心に、地方にサテライトオフィスを構える企業が増えています。

通信環境が整っているエリアなどであれば、こうした活用方法もおすすめです。

8.解体して土地を駐車場などに活用する

空き家そのものは解体し、残った土地を活用するという手もあります。

始めやすいのは駐車場やコインランドリー、トランクルームといったビジネスです。

住宅街や立地・交通の便などがよいエリアにある空き家であれば、こうしたビジネスへのニーズも一定程度あるでしょう。

逆に立地や交通の便が悪いエリアでも、日当たりがよければ太陽光発電に活用できる可能性があります。

比較的都市部で土地が広く立地もよいという条件が整っていれば、空き家を解体してアパートやマンションを建築し、貸し出す(売却する)といった方法もあります。

ある程度まとまった資金は必要ですが、成功すれば大きな収入源となる可能性を秘めています。

 

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ビジネス以外にもある!空き家のそのほかの活用事例

ビジネスではなくとも、空き家を活用する方法があります。

空き家のまま売却する

空き家とは言え、資産価値のある不動産ですから、売却できるならそれで解決可能です。

賃貸に出すときと同じように、不動産会社に仲介をお願いして買主を探してもらうのが一般的です。

ただし活用が難しい田舎の土地などは、通常の方法で売却することは難しく、その他の活用法も考えていかなければなりません。

自治体に提供する

空き家を自治体に寄付する方法もあります。

ただし、この方法は自治体が対象の空き家について必要と認めた場合に限り、実際のところ認められる事例はそう多くありません。

空き家を管理するのにもコストがかかりますし、そのコストは税金で賄われることになるからです。

なお、自治体に寄付を申し出る際には、自治体の担当窓口に行って相談してみましょう。

 

自治体の担当者によって空き家の調査がなされ、検討可能であれば謄本や公図などの必要書類の提出を求められることになります。

また、寄付に関しては、他に隣地の所有者(個人・法人)に寄付するといった方法も考えられます。

一般的な市場ではほとんど価値がないと判断されるような土地でも、隣地の所有者であればもともと持っていた土地と一体して活用することができるため、欲しがることもあるからです。

空き家の隣地の方が現在も生活していて、空き家の活用法が見つからない場合には隣地所有者への寄付も検討してみるとよいでしょう。

空き家バンクを活用する

一般的な方法で賃貸や売却するのが難しい空き家の場合、自治体やNPO等の提供する空き家バンクを活用するのも一つの方法です。

空き家バンクは空き家所有者と空き家に住みたい人をつなぐサービスで、利用者にとっては自治体が運営しているという安心感を得られるばかりか、空き家バンク経由で成約した空き家については、修繕等に助成金が支給される場合もあります。

空き家バンクと不動産会社の違いは?

空き家バンクは自治体の運営するサービスですが、基本的には買主と売主、借主と貸主のマッチングを図るサービスで、その内容自体は不動産会社のサービスとそう変わりません。

空き家バンクと不動産会社の違いについて、大事なポイントは「空き家バンクは自治体が運営しているサービスで、営利目的でないこと」です。

空き家バンクに登録される空き家の中には、ほとんど価格がつかないようなものもあります。

こうした物件は、民間の不動産会社では取り扱ってくれないか、取り扱ったとしても積極的に売却しようとはしてくれません。

売買価格が少ないと、不動産会社の得る利益も少ないからです。

 

空き家バンクは営利目的でなく「地域の空き家を減らし、周辺の住環境を減らすこと」を目的としていることが重要なのです。

ただし、空き家バンクはあくまでも買主と売主、借主と貸主のマッチングまでがサービスの内容であり、マッチングの現地見学や契約手続きなどは当人同士で行う必要があります。

なお、不動産の売買は法律的な知識も必要となるため、有料とはなりますが契約書類の作成などについては不動産会社に依頼して作成してもらうとよいでしょう。

空き家バンクの借主負担DIY型とは

空き家バンクには通常の賃貸とは違う「借主負担DIY型」と呼ばれる形態の賃貸を選ぶこともできます。

通常、賃貸に出すには貸主が事前に修繕しておかなければならいません。

しかし、借主負担DIY型では、居住に支障があるほどの大きな修繕でなければ、修繕をせず借主に引き渡し、借主が自分で修繕しながら生活します。

貸主は家賃を通常より安く設定しなければなりませんが、修繕費を負担する必要がなく、借主は少ない家賃で自分好みに修繕できるため、空き家の活用において借主と貸主双方にメリットがあります。

 

空き家活用ビジネスを成功に導くカギは?

空き家活用ビジネスで成功を収めるためにも、次のようなポイントを押さえておきましょう。

ニーズを的確に捉える

空き家があるのはどのようなエリアでしょうか?

観光地であれば宿泊ビジネス、商業地であれば店舗経営など、その地域の特性を把握してニーズに沿ったビジネスを選ぶことが大切です。

空き家活用ビジネスの専門家に相談する

空き家活用ビジネスのプロがいます。

どこから始めればよいか分からない方はぜひ、専門家に相談することをおすすめします。

専門家なら各エリアの特性やニーズなども把握しておりますし、ノウハウを生かしてさまざまな角度からアイデアを提案してくれます。

利用できる補助金などにも詳しいですから、少しでもイニシャルコストを抑えるための方法も教えてもらえるでしょう。

まとめ

 

空き家の現状についてのデータや空き家が減らない理由、それに対する法改正による対応等お伝えした後、5つの空き家活用法をご紹介しました。

空き家は、通常の方法で売却や賃貸できる物件であれば問題ありませんが、それが難しい場合は空き家バンクや民泊を活用していく必要があるでしょう。

特に民泊は、外国人旅行者の増えている昨今において今後も活用しやすい方法です。

高利回りと節税を実現。空き家ビジネスの新定番である旅館業活用とは?

それぞれの活用法をよく理解すると共に、活用した空き家の現状に応じた方法を選べるとよいでしょう。

 

空き家活用についてさらに詳しく知りたい方はこちら

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