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【コラム】空き家を活用したい!今後注目の空き家活用ビジネスに注目

 

少子高齢化が進み、今後ますます空き家問題が加速していくことが予想されています。

一方で、今空き家を持っている方も、将来相続することが予想される方も、

空き家をどのように活用していけばよいか迷っているのではないでしょうか。

本記事では、空き家について現状を解説するとともに、5つの空き家活用法をお伝えしていきます。

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空き家の現状

 

最初に、空き家の現状について各種データを参照しながらお伝えしたいと思います。

 

まず、国土交通省の「空き家等の現状について」によると、

空き家の総数は1993年から2013年までの20年間で448万戸から820万戸(空き家率13.5%)に増加したとされています。

 

さらに、野村総合研究所の「2018年、2023年、2028年および2033年における日本の総住宅数・空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)の予測」によると、

2033年の空き家数は2,150万戸(空き家率30.2%)に膨れ上がることが予測されています。

 

同資料では、今後空き家数や空き家率が上昇することで住環境の悪化や行政コストの増大などの問題に発展する可能性があり、

これらを抑制するには人口減少への対策や活用価値が低下した住宅の除却、複数戸の住宅を1戸の住宅のリフォーム、リノベーションする減築などを進めていく必要があるとしています。

 

空き家が周辺に与える悪影響

 

空き家には、上記のような大きな問題も含みますが、

近所に空き家があると、その近隣の人が以下のような被害を受ける可能性があります。

 

・雑草や悪臭など衛生環境と景観の悪化

・不法侵入などによる治安の悪化

・防災上の不安

それぞれについて解説していきましょう。

 

雑草や悪臭など衛生環境と景観の悪化

空き家が長期間放置されると雑草が増え、

景観を悪化させるばかりか建物の老朽化や獣が住みつき悪臭がするなど、衛生環境の悪化を引き起こします。

 

不法侵入などによる治安の悪化

不審者の不法侵入や、そうした人達の溜まり場になってしまうことにより、周辺の治安が悪化してしまいます。

また、粗大ゴミ等の不法投棄につながることもあります。

 

建物倒壊の危険

空き家として放置されることにより、地震が起こった際など、建物が倒壊して近隣の住民にケガを負わせたり、

避難路をふさいだりといった問題が起こります。

 

なぜ空き家が減らないのか?

空き家にはさまざまな悪影響があるのにもかかわらず、

なぜ空き家は減らないのでしょうか?

 

それには、さまざまな問題がありますが、

そうした問題のなかの1つに、固定資産税の問題があります。

 

土地に関する固定資産税は、土地の上に建物がある状態だと、

「住宅用地の軽減措置特例」の適用を受けて最大で6分の1(都市計画税は最大で1/3)になります。

 

一方、建物を解体してしまうと上記軽減措置を受けることができず、特例を受けていた時の固定資産税と比べると、

最大で6倍(都市計画税は最大で3倍)になってしまうのです。

 

ただでさえ、空き家解体には費用がかかるのに、

このような制度ではなかなか空き家の解体につながりません。

 

空き家対策特別措置法の成立

こうした現状を踏まえ、2016年5月に「空き家対策特別措置法」が施行され、

一定の要件を満たした空き家は「特定空き家」に指定され、上記の住宅用地の軽減措置特例の対象から外れることになりました。

 

つまり、空き家が建っている状態でも固定資産税が最大で6倍になることになったのです。

 

なお、特定空き家に指定される「一定の要件」は、以下の4つのうちのいずれかを満たした場合を指します。

 

・倒壊が著しく保安上のおそれのある状態

・著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

この法律により、空き家を長期間放置していると、建物が建っていたとしても固定資産税が6倍になるようになり、

空き家に関する制度上の問題は一定程度解決されました。

 

一方で、現在空き家を保有している方や、今後相続する見込みのある方にとっては、

何とかして空き家を活用していかなければならなくなったと言えます。

 

5つの空き家活用法

空き家には、主に以下の5つの活用法があります。

・空き家のまま賃貸/売却する

・解体して土地を活用する

・空き家バンクを活用する

・自治体に提供する

・民泊施設として利用する

 

空き家とは言え、資産価値のある不動産ですから、売却できるならそれで解決可能です。

しかし、田舎の土地等で活用の難しい土地だと通常の方法で売却することは難しく、その他の活用法も考えていかなければなりません。

 

以下で、それぞれの活用法について詳しく見ていきたいと思います。

 

空き家のまま賃貸/売却する

 

1つ目の空き家活用法は、空き家のまま居住用や事業用として賃貸に出したり、売却したりする方法です。

 

活用の手順は一般的な不動産の賃貸や売却と同じく、

不動産会社に仲介を依頼して借主や買主を探してもらうことになるでしょう。

 

立地がよく、建物の状態がよければこうした活用も可能です。

 

一方で、立地が悪く借主や買主を見つけるのが困難な物件に関しては他の方法を探さざるを得ません。

 

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解体して土地を活用する

 

2つ目は、建物を解体して土地を活用するという方法です。

 

土地が大きく、立地がよければアパートやマンションを建築して賃貸に出せますし、

立地がよくとも土地が小さい場合は駐車場経営やトランクルーム経営、コインランドリー経営等さまざまな活用法が考えられます。

 

また、土地活用は、基本的に立地がよい場合に検討しやすい方法ですが、

仮に立地が悪い場合でも土地の大きさがある程度確保できれば太陽光発電システムを設置するという方法もあります。

 

この方法の問題点としては、建物を解体して新たに事業を始めるため、ある程度まとまった資金が必要であるということが挙げられます。

 

融資を受けて始めることもできますが、ある程度の元手は必要です。

 

空き家バンクを活用する

 

一般的な方法で賃貸や売却するのが難しい空き家の場合、

自治体やNPO等の提供する空き家バンクを活用するのも一つの方法です。

 

空き家バンクは空き家所有者と空き家に住みたい人をつなぐサービスで、

利用者にとっては自治体が運営しているという安心感を得られるばかりか、空き家バンク経由で成約した空き家については、修繕等に助成金が支給される場合もあります。

 

空き家バンクと不動産会社の違いは?

空き家バンクは自治体の運営するサービスですが、

基本的には買主と売主、借主と貸主のマッチングを図るサービスで、その内容自体は不動産会社のサービスとそう変わりません。

 

空き家バンクと不動産会社の違いについて、

大事なポイント空き家バンクは自治体が運営しているサービスで、営利目的でないことです。

 

空き家バンクに登録される空き家の中には、ほとんど価格がつかないようなものもあります。

こうした物件は、民間の不動産会社では取り扱ってくれないか、取り扱ったとしても積極的に売却しようとはしてくれません。

売買価格が少ないと、不動産会社の得る利益も少ないからです。

 

空き家バンクは営利目的でなく「地域の空き家を減らし、周辺の住環境を減らすこと」を目的としていることが重要なのです。

 

ただし、空き家バンクはあくまでも買主と売主、借主と貸主のマッチングまでがサービスの内容であり、

マッチングの現地見学や契約手続きなどは当人同士で行う必要があります。

 

なお、不動産の売買は法律的な知識も必要となるため、

有料とはなりますが契約書類の作成などについては不動産会社に依頼して作成してもらうとよいでしょう。

 

空き家バンクの借主負担DIY型とは

空き家バンクには通常の賃貸とは違う「借主負担DIY型」と呼ばれる形態の賃貸を選ぶこともできます。

 

通常、賃貸に出すには貸主が事前に修繕しておかなければならいません。

しかし、借主負担DIY型では、居住に支障があるほどの大きな修繕でなければ、修繕をせず借主に引き渡し、借主が自分で修繕しながら生活します。

 

貸主は家賃を通常より安く設定しなければなりませんが、修繕費を負担する必要がなく、

借主は少ない家賃で自分好みに修繕できるため、空き家の活用において借主と貸主双方にメリットがあります。

 

自治体に提供する

空き家を自治体に寄付する方法もあります。

ただし、この方法は自治体が対象の空き家について必要と認めた場合に限り、実際のところ認められる事例はそう多くありません

空き家を管理するのにもコストがかかりますし、そのコストは税金で賄われることになるからです。

 

なお、自治体に寄付を申し出る際には、自治体の担当窓口に行って相談してみましょう。

自治体の担当者によって空き家の調査がなされ、検討可能であれば謄本や公図などの必要書類の提出を求められることになります。

 

また、寄付に関しては、他に隣地の所有者(個人・法人)に寄付するといった方法も考えられます。

一般的な市場ではほとんど価値がないと判断されるような土地でも、

隣地の所有者であればもともと持っていた土地と一体して活用することができるため、欲しがることもあるからです。

 

空き家の隣地の方が現在も生活していて、空き家の活用法が見つからない場合には隣地所有者への寄付も検討してみるとよいでしょう。

 

民泊施設として利用する

外国人宿泊者の増加により宿泊施設の需要が増えており、空き家を民泊施設にしてそうした層をターゲットにすることもできます。

多少古くとも、逆に「古民家風」として人気のある施設に仕上げられるかもしれません。

立地が悪いなど他の条件が悪くとも、ニーズにあったリニューアルをしたり、適切な宿泊費を設定することで利用者を集められる可能性があるでしょう。

 

民泊新法の施行

民泊は戸建住宅やマンション、アパートの一室等の民家を宿泊施設とすることで、ここ数年日本でも民泊施設は急増しています。

 

実は、これまでの民泊運営は違法であることが多かったのですが、2018年6月15日に施行された民泊新法により、

届出を行えば合法的に運営することができるようになりました。

これは、空き家を活用していきたい日本の現状を考えても大きなプラスだと言えます。

ただし、民泊新法を活用して民泊施設を運営する場合、年間の営業日数は180日が上限とされている点に注意が必要です。

 

民泊新法の届出の流れ

民泊新法の届出は、施設がある都道府県の保健所で行います。

届出書は窓口で受け取ることもできますが、インターネットでダウンロードすることができるため、事前に準備しておくとよいでしょう。

 

その後、消防署、清掃事務所でそれぞれ手続きを行い、民泊運営を行う事前周知を近隣住民に行う必要があります。

また、役場で身分証明書を、法務局で登記されていないことの証明や建物の登記簿謄本を取得します。

この辺りは、最初に保健所に行った時に詳しく説明を受けることができるので、その通りに進めていくとよいでしょう。

 

旅館業法の簡易宿所として民泊運営できる

2018年6月15日に施行された民泊新法により、届出を行えば民泊運営できることが分かりましたが、

一方で営業日数は年間で180日以内にしなければならないこともお伝えしました。

 

空き家を活用するだけなので180日以内でも構わないという方もいらっしゃるかもしれませんが、

利益を大きくしていきたいのであれば、1年の内半分しか利用できないのはもったいないですよね。

 

そう感じられる方は、民泊新法ではなく、旅館業法の簡易宿所として許可を受けて民泊運営する方法も検討してみるとよいでしょう。

 

旅館業法の簡易宿所として許可を得るまでの流れ

旅館業法の簡易宿所として許可を得るためには、施設がある都道府県の保健所で申請する必要があります。

 

許可申請時には申請書や申告書の他、見取り図や配置図等の各種図面と申請手数料(16,500円)が必要となります。

申請の後、保健所職員による立ち入り検査が行われ、基準を満たしていれば許可を受けて営業を開始できます。

 

なお、許可のためには非常用照明や消防設備等の設置が必要とされる他、

「民泊施設の周囲100m程度内に各種学校や保育園、児童福祉施設等があり、その設置によって清純な施設環境が著しく害されるおそれがある場合」等には許可されないこともあります。

 

手続きはやや手間がかかったり、期間や専門性も要するため、プロに確認して進めるのがよいでしょう。

 

 

まとめ

 

空き家の現状についてのデータや空き家が減らない理由、それに対する法改正による対応等お伝えした後、5つの空き家活用法をご紹介しました。

空き家は、通常の方法で売却や賃貸できる物件であれば問題ありませんが、それが難しい場合は空き家バンクや民泊を活用していく必要があるでしょう。

特に民泊は、外国人旅行者の増えている昨今において今後も活用しやすい方法です。

 

それぞれの活用法をよく理解すると共に、活用した空き家の現状に応じた方法を選べるとよいでしょう。

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