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【コラム】実家は売却?賃貸?迷っているなら必見!基礎知識総まとめ

実家を売却するか賃貸に出すか、迷っていませんか?

この記事では、実家の売却と賃貸、それぞれの判断基準やメリット・デメリット、かかる費用、注意点などを解説するとともに、空き家のリスクにも触れています。

実家のより良い活用方法をお探しの方はぜひ、参考にしてください!

 

 

1.実家は売却?賃貸?メリット・デメリットを比較!

実家を活用して儲けるまではいかなくても、損はしたくないですよね!実家を売却するか賃貸に出すか、まずはメリット・デメリットの面から考えてみましょう。

 

1-1 実家を売却するメリット・デメリット

売却した場合のメリットは、まとまったお金が手元に入る点です。

それを元に事業を始めたり、投資したり、老後の蓄えにしたりなど、資金に余裕ができる点は大きいでしょう。

 

維持管理にかかる費用、固定資産税なども不要になりますので、経済的負担や心が軽くなる点もメリットです。

 

一方デメリットは、思い入れのある実家が他人の手に渡ってしまう点や、

リスクに近いですが必ず売却できるとは限らない点も挙げられます。売却できるまで維持管理の手間や、固定資産税がかかります。

 

1-2 実家を賃貸に出すメリット・デメリット

継続的な家賃収入が期待できます。入居者は基本的にひと家族ですから、

賃貸アパートやマンションよりも入居者管理に手間がかからないでしょう。

 

デメリットとしては、入居者が見つからなければ家賃収入は得られない点、初期投資やランニングコストがかかり、思ったほど収益が上がらない可能性がある点などです。

 

2.実家の売却と賃貸にはどんな費用がかかる?

実家を売却するにしても賃貸に出すにしても、ある程度の費用がかかります。

 

きちんと計算しておかないと、思わぬ損害を被るかもしれません。

どんな費用がかかるのか、代表的なものを見ていきましょう。

 

2-1売却した場合にかかる費用

実家の売却にはさまざまな税金がかかります。

 

「譲渡所得」=「売却金額」−「取得費(※)」−「譲渡費用(※)」

 

上記の譲渡所得に対し「所得税」「住民税」「復興特別所得税(令和19年12月31日まで)」「印紙税」などがかかってきます。

 

所得税や住民税は保有期間(相続した場合は、被相続人が取得した日から)によって税率が変わります。

 

保有期間が5年以下…所得税30%、住民税9%、復興特別所得税2.1%
保有期間が5年超 …所得税15%、住民税5%、復興特別所得税2.1%

 

上記に加え、設備をリフォームしたり、耐震診断を行ったりする場合はそれらの費用も必要です。

 

※取得費…建物や土地など不動産の購入金額と、その際にかかった仲介手数料などの費用合計です。

建物の場合、減価償却分を差し引く必要があります。取得費が分からない場合、売却金額の5%相当額とすることができます。

※譲渡費用…建物や土地など不動産を売却する際にかかった費用です。不動産業者への仲介手数料、印紙税などが含まれます。

 

2-2 賃貸する場合にかかる費用

賃貸に出す場合、初期投資が大きくなります。必須ではないものの、リフォームは行うものと考えておきましょう。

規模によって100万円を超えることも少なくありません。

 

また、賃貸の場合「売って終わり」ではないため、ランニングコストがかかります。

 

建物の管理を管理会社に依頼した場合の費用、建物の維持にかかるメンテナンスや修繕費用、

さらに固定資産税や都市計画税も、これまで通りかかってきます。

 

賃貸では、特にこうしたランニングコストを綿密に計算し、

家賃収入でしっかり収益を得られるかどうか、シミュレーションしておくことも大切です。

 

3.実家を売却・賃貸する場合の注意点

ここまで解説したほかにも、売却、賃貸それぞれ注意点があります。

その中でも特に、押さえておきたいポイントをお伝えします。

 

3-1 実家を売却する際の注意点

実家を売却する際、特に気をつけたいのが「瑕疵担保責任」です。

 

売買の時点で明らかになっていない「隠れた(しかも日常生活に支障をきたすような)欠陥」があり、

買い手がそれを発見した場合、あなたが損害賠償を負うというものです(売買契約の解除もありえます)。

 

通常の注意を払っても発見できないほどの隠れた欠陥ですから、あなたも「え?本当!?」と、まさに寝耳に水かもしれません。

 

しかし、民法などで規定されているため、修復費用を負担するなど、

何らかの責任は負わなければならない可能性が高いです。

 

3-2 実家を賃貸する際の注意点

賃貸で注意したいのは、売却への方向転換が難しい点です。

 

借地借家法では、借り手に立ち退きを求める場合、

契約更新の半年〜1年前に「更新しない旨」を「正当な事由」とともに通達しなければならないとしています。

 

入居者が決まる前、あるいは退去したタイミングなら売却への方向転換は容易ですが、

入居者が決まった場合、特に実家が戸建てだったらなおさら、長年住む可能性が高いです。

 

「売却してまとまったお金が欲しい」と思っても、簡単には舵を切れないかもしれません。

 

4. 結局、売却?賃貸?実家の活用方法に迷ったら

ここまで、実家を売却する場合と賃貸に出す場合、

それぞれのメリット・デメリット、かかる費用や注意点など、ポイントを絞ってお伝えしてきました。

 

メリット・デメリットにとらわれず、専門家に相談するなどして、自分や家族が納得できる方法を選択するのがベストです。

 

ただ、売却と賃貸どちらが正解か、答えがないので難しいですよね。

もう少し絞り込みたいという方は、以下のいずれに当てはまるかチェックしてみましょう。

 

4-1 売却を検討する例

  • まとまった収入を得たい
  • 実家から遠く離れており、今後も実家に戻る予定はない
  • 閑静な住宅街、駅前など人気エリアにある
  • 設備などが比較的新しい
  • 耐震基準も満たしている
  • すぐに買い手が見つからなくても維持管理していける(時間・費用に余裕がある)など

 

4-2 賃貸を検討する例

  • 人口流入といった動きがある(流出が多い地域は借り手が見つからない可能性が高い)
  • ファミリー層に人気のエリアにある
  • 将来的に実家に戻る可能性がある
  • エリアの家賃相場から考えて収益を上げられる可能性が高い
  • 実家からそう遠くない場所に住んでおり、何かあれば駆けつけられる など

 

 

5. 実家を空き家にするリスクも覚えておこう!

実家を売却するか賃貸に出すか決めかねて、結局、空き家になってしまった場合の注意点です。

 

空き家でも、きちんと維持管理が行き届いていれば問題になることは少ないですが、

そうでない場合、次のようなリスクが生じます。

 

特に遠方に住んでいる場合、空き家となった実家の管理が難しいので、覚えておきましょう。

 

5-1 空き家のリスク

  • 雑草や庭木が生い茂り、害虫が発生する
  • 不法投棄や放火、性犯罪、違法薬物の取引、未成年者の喫煙など犯罪の現場になる
  • 老朽化した屋根や壁などが強風で飛散し、近隣住民に危害を与えてしまう
  • 野良猫や野良犬が棲みつき、糞尿・死骸など臭いや衛生面で悪影響を与えてしまう
  • ブロック塀が倒壊し、緊急車両の進路や避難経路を塞いでしまう など

 

5-2特定空き家に認定される

平成26年11月、「空き家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空き家法/空き家等対策特別措置法)」が公布されました。

 

これにより、自治体が

 

「倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある空き家」

「著しく衛生上有害となるおそれのある空き家」

「適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている空き家」

「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である空き家」

 

と認めた空き家は「特定空き家」に指定されます。

立入検査を経て、改善のための指導が行われ、従わなければ勧告がなされます。

 

勧告を受けた後、期日以内に対応しなかった場合は、固定資産税や都市計画税の優遇措置の対象外となります。

 

それでも改善が見られない場合は命令が下されます。

命令に背くと代執行、つまり強制撤去(解体)といった措置が施され、その費用はすべて所有者に請求がいきます。

 

 

6. まとめ

空き家は放置できない時代に変わっています。

実家の活用方法を決めかねている方は、専門家に相談して、できるだけ早い段階で売却や賃貸を検討しましょう。

いずれも難しい場合は解体して土地を売却したり、駐車場にしたりするなど、土地自体を活用する手段もあります。

さらに現在では、売却・賃貸以外の物件活用法として、ゲストハウス運営という新たな収益化の手段も台頭しています。

お持ちの物件を最大限に生かせる収益化の方法を、今一度検討してださい。

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