実家は賃貸にする？売却？メリット・デメリットと注意点も交えて徹底解説
すでに空き家となっている、または将来的に空き家になりそうな実家を抱えている方もいるのではないでしょうか？
この記事ではそうした実家を賃貸に出すか、売却してしまうか迷っている方に向けて、それぞれのメリット・デメリットおよび、費用の目安や注意点などを解説します。
賃貸や売却以外の活用方法にも触れていますので、あわせて参考にしてください。
実家を賃貸にするメリットとデメリット
実家の活用方法には大きく「賃貸」「売却」「自営」といったパターンがあります。このうち、まずは賃貸にする場合のメリットやデメリットについて考えていきましょう。
実家を賃貸にするメリット
家賃収入が期待できる
実家を戸建賃貸として貸し出せば、継続的な家賃収入が見込めます。
入居者は基本的にひと家族ですから、賃貸アパートやマンションよりも入居者管理に手間がかからないでしょう。
実家を残しておける
戸建賃貸にすれば、実家をそのまま残しておくことができます。
詳しくは後述しますが、定期借家契約にすれば、将来的に実家に住む必要が出てきた場合などもスムーズに戻ることができるでしょう。
解体などの費用がかからない
実家を取り壊す場合、解体費用などがかかります。
土地をお持ちであれば、その土地を売却したり貸し出したりするための手続きなども必要になります。
賃貸に出すことができれば、そうした費用や手間を省くことができます。
実家を賃貸にするデメリット（リスク）
入居者が見つからないことがある
家賃設定や立地などさまざまな条件にもよりますが、入居者が必ず見つかるとは限りません。
当然、空き家になっていても固定資産税といったコストはかかります。
初期費用とランニングコストがかかる
実家が比較的キレイであっても、ある程度のリフォームや修繕費用、新たな設備の導入費用といったコストはかかってきます。
新耐震基準を満たしていなければ、耐震改修が必要になることも考えられます。
また賃貸の場合は所有者が固定資産税を納める必要がありますし、経年劣化などによる修繕費用なども備えておかなければなりません。
アパートやマンションよりは収益性（利率）が低い
戸建賃貸10万円でひと家族とした場合、5万円で4世帯が入れるアパートのほうが収益性（利率）は上がります。
ただしアパートなどは最初に大きなコストがかかりますので、むしろそうしたリスクを下げられるという点から考えればメリットにもなります。
賃貸に向いている実家の特徴
- 人口流入といった動きがある（流出が多い地域は借り手が見つからない可能性が高い）
- ファミリー層に人気のエリアにある
- 将来的に実家に戻る可能性がある
- エリアの家賃相場から考えて収益を上げられる可能性が高い
- 実家からそう遠くない場所に住んでおり、何かあれば駆けつけられる など
実家を賃貸にする費用と見込める収入
賃貸に出す場合、初期投資が大きくなります。必須ではないものの、リフォームは行うものと考えておきましょう。
賃貸する場合にかかる費用
規模によって100万円を超えることも少なくありません。また、賃貸の場合「売って終わり」ではないため、ランニングコストがかかります。
不動産会社を介して入居者を募集した場合は仲介手数料が発生しますし、建物の管理を管理会社に依頼した場合の費用、建物の維持にかかるメンテナンスや修繕費用、さらに固定資産税や都市計画税も、これまで通りかかってきます。
そのほか、万が一に備えて加入する損害保険の費用も考えておきましょう。
賃貸にした場合に見込める収入
家賃と管理費が、収入においてもっとも大きなウエイトを占めることになります。
高すぎれば入居者が見つかりづらく、安すぎれば損をしてしまいますので、相場をよく調べた上で設定しましょう。
そのほかに見込める収入としては礼金や更新料といったところになります。
実家を賃貸にするなら入念なシミュレーションを
賃貸では、こうしたランニングコストを綿密に計算し、家賃収入でしっかり収益を得られるかどうか、シミュレーションしておくことが大切です。
実家を賃貸にする際の注意点
実家を安易に賃貸にするのはおすすめできません。
その理由と、賃貸にする際に押さえておきたいポイントなどをまとめたので確認していきましょう。
売却予定の場合「3,000万円の特別控除」が受けられなくなるおそれがある
将来的に売却を考えている場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」について正しく理解しておかないと、損をするかもしれません。
実家を売却したときに得た譲渡所得から、最高3,000万円までの特別控除が受けられるという制度です。
この特例では、住まなくなった日から3年が経過する日が属する年の、12月31日までに売却する必要があります。
賃貸に出している間に3年を超えてしまった場合、そのあとに売却しても適用されなくなってしまうため注意が必要です。
そもそも売却への方向転換が難しい
もうひとつ賃貸で注意したいのは、そもそも売却への方向転換が難しい点です。
借地借家法では、借手に立ち退きを求める場合、契約更新の半年〜1年前に「更新しない旨」を「正当な事由」とともに通達しなければならないとしています。
入居者が決まる前、あるいは退去したタイミングなら売却への方向転換は容易ですが、入居者が決まった場合、特に実家が戸建てだったらなおさら、長年住む可能性が高いです。
「売却してまとまったお金が欲しい」と思っても、簡単には舵を切れないかもしれません。
「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いを知っておこう
もしかしたら将来的に実家に戻るかもしれない、まとまったお金が必要になり売却したくなるかもしれないといった場合、定期借家契約にするといった方法があります。
借主が希望すれば長期間住み続けられる普通借家契約とは異なり、契約する時点で貸し出す期間が決まっているのが定期借家契約です。
契約期間満了後、もし借主が再契約したいと思っても、貸主と双方での同意が必要となります。
将来的に売却などの可能性がある場合は、定期借家契約を結んでおく方法があることも知っておきましょう。
実家を売却するメリット・デメリットは？
一方、賃貸ではなく売却するという方法もあります。
賃貸か売却か迷っている方は、双方のメリット・デメリットを比較してじっくり検討することが大切です。
実家を売却するメリット
まとまったお金が手に入る
売却した場合の最大のメリットは、まとまったお金が手元に入る点です。
それを元に事業を始めたり投資をしたり、老後の蓄えにしたりなど資金に余裕ができる点は大きいでしょう。
経済的負担、心理的負担が軽くなる
維持管理にかかる費用、固定資産税なども不要になりますので、経済的負担や心が軽くなる点もメリットです。
実家を売却するデメリット
思い入れのある実家を手放すことになる
実家を売却するということは、ご両親などと過ごした思い入れのある実家が他人の手に渡るということです。あとから戻りたいと思っても戻れませんので、この点はよく考えておきましょう。
売却できるとは限らない（維持管理費用、税金などがかかる）
リスクに近いですが、必ず売却できるとは限らない点も挙げられます。
当然、売却できるまで維持管理の手間や、固定資産税がかかります。
売却に向いている実家の特徴
- まとまった収入を得たい
- 実家から遠く離れており、今後も実家に戻る予定はない
- 閑静な住宅街、駅前など人気エリアにある
- 設備などが比較的新しい
- 耐震基準も満たしている
- すぐに買い手が見つからなくても維持管理していける（時間・費用に余裕がある）など
実家を売却した場合にかかる費用
実家を売却する場合、どんな費用がかかるのか代表的なものを見ていきましょう。
売却した場合にかかる費用
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税（令和19年12月31日まで）
- 印紙税
- 仲介手数料
- その他の諸費用 など
実家の売却にはこのような費用がかかります。
売却した場合にかかる税金の計算方法
「譲渡所得」＝「売却金額」−「取得費（※）」−「譲渡費用（※）」
上記の譲渡所得に対し「所得税」「住民税」「復興特別所得税（令和19年12月31日まで）」「印紙税」などがかかってきます。
所得税や住民税は保有期間（相続した場合は、被相続人が取得した日から）によって税率が変わります。
- 保有期間が5年以下…所得税30%、住民税9%、復興特別所得税2.1%
- 保有期間が5年超 …所得税15%、住民税5%、復興特別所得税2.1%
上記に加え、設備をリフォームしたり、耐震診断を行ったりする場合はそれらの費用も必要です。
※取得費…建物や土地など不動産の購入金額と、その際にかかった仲介手数料などの費用合計です。
建物の場合、減価償却分を差し引く必要があります。
取得費が分からない場合、売却金額の5%相当額とすることができます。
※譲渡費用…建物や土地など不動産を売却する際にかかった費用です。
不動産業者への仲介手数料、印紙税などが含まれます。
実家を売却する際の注意点
実家を売却する場合にも注意点があります。特に覚えておきたいのが民法における「瑕疵（かし）担保責任」です。
瑕疵担保責任が発生するかもしれない
売買の時点で明らかになっていない「隠れた（しかも日常生活に支障をきたすような）欠陥」があり、買主がそれを発見した場合、売主が損害賠償を負うというものです。
土地ごとの売却であれば、地中埋設物（ゴミ）などが発見され、瑕疵担保責任が発生することもあります。
通常の注意を払っても発見できないほどの隠れた欠陥ですから、売主にとっても寝耳に水かもしれません。
しかし民法で規定されているため、修復費用を負担するなど何らかの責任は負わなければならない可能性が高くなります。
場合によっては、売買契約そのものが解除されることもあります。
実家で自営する方法も！おすすめの活用事例を5つ紹介
ここまで、実家を賃貸にする方法や売却する方法などを解説してきましたが、最初にお伝えしたように実家の活用方法にはもうひとつ「自営」するというパターンがあります。
戸建て物件は、活用しやすくコインランドリー経営や貸別荘経営、貸しスペース経営などの活用方法が自営の活用に該当します。
活用して自営するメリット・デメリット
不動産には、空間や時間の単位を小さくすることで、賃料単価が上がり収益性が高くなるという性質があります。
例えば月単位で戸建て物件として貸し出すよりも、ホテルとして一日単位で貸し出したほうが単価は高く、収入自体も大きくなります。
空間や時間を細かく刻むことで収益を上げる性質を利用したものが、自営する実家活用の特徴です。
しかし空間や時間を細かく刻んで高い収益を上げるには、運営コストが必要になります。
またコストだけではなく、ある程度の稼働率が維持できないと収益がコストを下回ってしまいます。
そのため、自営による実家活用を考えている方は、市場分析や調査も必ず行うようにしましょう。
実家を活用するには様々な方法がありますが、目的に合わせて正しいものを選択する必要があります。
特に、本格的な土地活用を考えておらず、暫定的な実家活用を考えている場合には、転用しやすい実家活用方法を選ぶことが必要です。
おすすめの実家活用方法は、以下の5つです。
- 戸建賃貸経営
- 駐車場経営
- 定期借地
- 民泊・簡易宿泊所経営
- 貸別荘経営
1点ずつ実家活用方法について目的別に確認しておきましょう。
節税効果が高いのは「戸建賃貸経営」
実家は所有しているだけでも、固定資産税や都市計画税はかかります。さらに相続を控えている場合には、相続税も課税されます。税金対策としておすすめの実家活用方法は、戸建賃貸経営です。
更地の場合に比べて、戸建賃貸経営を行なっている土地では固定資産税は1/6、都市計画税は1/3まで軽減することができます。さらに、賃貸物件とすることで、建物の建っている敷地の相続税評価額を約20％ほど削減することができます。さらに、200平米以下の部分には、小規模宅地等の特例を利用することで、相続税評価額を50%まで減額することができます。
戸建て物件であれば、残置物などをトランクルームなどにまとめ、簡単なリフォームをするだけで簡単に貸し出すことができます。さらに、戸建賃貸であれば入居者も一組集めればよいため、集客コストがかかりません。
税金の負担を減らし、少額でも安定した収益を得たい場合には、おすすめの実家活用方法です。
初期投資を抑えられるのは「駐車場経営」「定期借地」
実家の活用を行う際には、売却や所有を含めて今後の出口戦略が決まっていない場合には、環境の変化に合わせて活用方法を変えられる活用方法を選択する必要があります。
初期費用を抑えた実家の活用方法の中でも、特におすすめなのは「駐車場経営」や「定期借地」です。
駐車場経営や定期借地は、土地を第三者に貸し出すだけで収益を得ることができます。どちらも建物を解体し、整地すれば貸し出すことができます。また、どちらも他の土地活用方法へ転用することができ、売却時にも更地にしておくで買い手がつきやすく売却価格も高めに設定できます。
また、定期借地にすることで、貸出期限を決めて土地がきちんと戻ってくるようにすることができます。
一方で、更地は固定資産税の優遇措置を受けることができないため、古家付土地に比べて税負担が大きくなります。そのため、税負担分の収益が回収できるように賃料を設定する必要があります。
初期費用を抑えた土地活用方法を考えている際には、他との転用性なども意識して活用方法を選択しましょう。
管理の手間を抑えられるのは「民泊・簡易宿泊所経営」「貸別荘経営」
実家所有者の方の多くの悩みは、物件に定期的に訪問し管理作業を行うことです。不動産などの物件は、使用していないだけでも湿気などが貯まるため物件の状態が悪くなってしまいます。
構造の腐敗や断熱材の劣化などに繋がり、利用したいときにはリフォームや修繕に費用が必要になります。
そのため、賃貸物件として実家の活用をする際には、実家の管理状態を維持するために人の出入りが必要になります。管理の手間を抑えることができる実家活用方法として「民泊・簡易宿泊所経営」や「貸別荘経営」が挙げられます。
年間を通じて賃貸物件として貸し出すと、自己利用できません。そのため、民泊や貸別荘として一日単位から月単位で貸し出すことで、自己利用と両立しながら実家を活用できます。特に、定期的に人が使用し定期的に清掃することで、物件の管理状態は良好になります。
また、セカンドハウスとして自身も活用することで、税制優遇されることができます。田舎にある物件でも、小さなニーズは存在しているため、稼働させることもできます。
実家を空き家として放棄せずに、管理状態が安定した状態で実家を保ちたいという方にはおすすめの実家活用方法です。
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実家を空き家のまま放置することのリスクも再確認
実家を売却するか賃貸に出すか決めかねて、結局、空き家になってしまった場合の注意点です。
空き家でも、きちんと維持管理が行き届いていれば問題になることは少ないですが、そうでない場合、次のようなリスクが生じます。特に遠方に住んでいる場合、空き家となった実家の管理が難しいので、覚えておきましょう。
実家を空き家のまま放置することで考えられる周辺環境へのリスク
- 雑草や庭木が生い茂り、害虫が発生する
- 不法投棄や放火、性犯罪、違法薬物の取引、未成年者の喫煙など犯罪の現場になる
- 老朽化した屋根や壁などが強風で飛散し、近隣住民に危害を与えてしまう
- 野良猫や野良犬が棲みつき、糞尿・死骸など臭いや衛生面で悪影響を与えてしまう
- ブロック塀が倒壊し、緊急車両の進路や避難経路を塞いでしまう など
上記は一例ですが、こうしたトラブルが発生した場合、適切に維持管理をしていなかったとして所有者が責任を負う可能性が高くなります。
実家の売却や、賃貸をする前に見ておきたい新しい空き家活用法とは
特定空き家に指定され「行政代執行」を受けるおそれがある
平成27年5月より「空き家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家法／空き家等対策特別措置法）」が完全施行されました。
これにより、自治体が以下の要件を満たした空き家を「特定空き家」に指定できるようになりました。
特定空き家とは
- 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある空き家
- 著しく衛生上有害となるおそれのある空き家
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている空き家
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である空き家
固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる
特定空き家に認められると、立入検査を経て、改善のための指導が行われ、従わなければ勧告がなされます。
勧告を受けた後、期日以内に対応しなかった場合は、固定資産税や都市計画税の優遇措置の対象外となります。
つまり固定資産税は最大で6倍に、都市計画税は最大で3倍になるということです。
それでも改善が見られない場合は命令が下されます。
命令に背くと50万円以下の過料のほか、代執行、つまり強制撤去（解体）といった措置が施され、その費用はすべて所有者に請求がいきます。
実家を賃貸にするかどうかは慎重に検討を
実家を賃貸にした場合と売却した場合のメリット・デメリット、かかる費用などを解説するとともに、注意点やそれ以外の活用方法についても紹介してきました。
「とりあえず賃貸に」という判断は失敗するリスクがある
解体費用は出したくないが、空き家のまま放置してしまうと特定空き家に指定されてしまうかもしれない。
だったら手っ取り早く賃貸にしてしまおう」といった安易な判断は後悔するおそれがあります。
たとえば、自分や家族が暮らしていた空間などは、経年劣化で発生する傷や汚れは徐々に見慣れるため、さほど気にならなくなるものです。
ですが賃貸となると、借主の目線でそれらを見る必要があります。自分たちが気にならない傷や汚れが借主には気になることがあります。
それだけで候補から外れてしまい、せっかくリフォームやリノベーションをしたのに入居者が決まらず、コストだけがかかって失敗してしまうといったことも考えられます。
先述のように将来的に売却を考えているなら3,000万円の特別控除が受けられなくなるといったことも想定されます。
実家を賃貸にするかどうか、売却するかどうかは、双方のメリット・デメリットをよく理解した上で判断しましょう。
６. まとめ
空き家は放置できない時代に変わっています。
実家の活用方法を決めかねている方は、専門家に相談して、できるだけ早い段階で売却や賃貸を検討しましょう。
いずれも難しい場合は解体して土地を売却したり、駐車場にしたりするなど、土地自体を活用する手段もあります。
さらに現在では、売却・賃貸以外の物件活用法として、貸別荘運営という新たな収益化の手段も台頭しています。
お持ちの物件を最大限に生かせる収益化の方法を、今一度検討してださい。
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- 「中古別荘のリノベーションはどのぐらい費用がかかるのか」
- 「持っている別荘をそもそも貸すことができるか知りたい」
- 「相続した別荘をなんとかしたいがどうすればいいか知りたい」
- 「別荘を買うだけでは節税できないと税理士に言われた」
- 「使っていないシーズン中には別荘を貸して活用したい」
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