【コラム】進化する民泊～東京オリンピックに向けての民泊活用方法
2018年6月15日に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行されました。
民泊新法の施行により、届出を行うだけで一般の住宅でも民泊を営業することができるようになりました。
今回は民泊とはどのような制度なのかを詳しくご紹介していきたいと思います。
またあわせて、東京オリンピックに向けての民泊の取り組み方などもご紹介していきたいと思います。
東京オリンピックに向けて～客室不足の実態
2020年に開催される東京オリンピックに向けて、ホテルの客室不足が発生すると推測されています。
ここでは、みずほ総研のレポートを調査・分析することにより、
実際に東京オリンピック時に観光客の受け入れが可能なのかを考察していきたいと思います。
推測される訪日観光者数～東京オリンピック効果を加味しない基準
参考：みずほ総合研究所「タイプ別、市区町村別にみたホテル客室不足の試算」
みずほ総合研究所の簡易版予測によると2020年の訪日外国人観光客数は4,402万人と、
政府の目標値である4,000万人をクリアすることが可能であると試算されています。
参考：みずほ総合研究所「タイプ別、市区町村別にみたホテル客室不足の試算」
ただしこの試算値は簡易版であり、現在の交通インフラ（国際便とクルーズ寄港回数）を考慮した場合の試算では
3,500万人と政府の目標値には届かないという予測結果になります。
このことから東京オリンピックに向けて宿泊施設の増設だけではなく、交通インフラの整備も急務であることがわかります。
推測される訪日観光者数～東京オリンピック効果を加味した基準
参考：みずほ総合研究所「タイプ別、市区町村別にみたホテル客室不足の試算」
上記は英国のロンドン五輪開催時におけるロンドンの宿泊者数の変化を参考に算出した、
東京オリンピック時の東京の客室不足数です。
試算結果から8 月の不足客室数は最大で 1.4 万室程度発生する見込みになっています。
このため東京オリンピック開催時には、民泊の活用が必須であることがわかります。
民泊とは？
東京オリンピックの宿泊施設不足解消のために民泊が必須アイテムであることがお分かりいただけたと思います。
ここでは民泊とはどのような制度なのかをご説明していきたいと思います。
民泊とは
住宅宿泊事業法（民泊新法）では第2条の3で「住宅宿泊事業」の定義が示されています。
≪民泊の定義≫
・旅館業法第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業
・人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないもの
これより民泊とは年間180日以内で宿泊料金を受領して個人宅に人を宿泊させることであることがわかります。
民泊新法の内容解説～2種類の民泊
民泊新法では「家主在住型」と「家主不在型」の2種類の民泊形態が規定されています。
・家主在住型
家主在住型の民泊は、民泊として提供する施設に家主（ホスト）が住民票を置き、
そして実際に住んでいる施設を指します。
・家主不在型
家主不在型の民泊は民泊として提供する施設に家主（ホスト）が住んでいない施設を指します。
家主不在型の場合、ホストの代わりに民泊を維持管理する人を置かなければいけません。
民泊新法の内容解説
民泊新法で民泊営業はどのように変化したのでしょうか？
ここでは民泊新法が施行されたことによる変更点を解説していきます。
・いわゆる「闇民泊」の排除～罰則規定の強化
安全に民泊を利用することができるように、いわゆる「闇民泊」を排除するための罰則規定が設けられました。
| 違反事項 | 罰則 |
| 無届け営業、虚偽の届け出、180日を超過しての営業 | 6か月以下の懲役または100万以下の罰金 |
| 住宅宿泊管理業者に委託しなかった場合 | 50万円以下の罰金 |
| 宿泊者名簿を備え付けなかった場合、届出内容に変更が生じた際に届出を行わなかった場合 | 30万円以下の罰金 |
| 宿泊者名簿に虚偽記載をした場合 | 拘留または科料 |
・届出だけで民泊を営業することができる
民泊新法の施行により、許可制ではなく手続きが簡単な「届出」だけで民泊を営業できるようになりました。
ですから提出する書類が整っていれば、だれでも民泊を営業することができます。
・180日ルール
民泊の営業は年間180日以下と規制されました。
民泊新法における問題点と今後の民泊業界
ここでは民泊新法が抱える問題点と、民泊営業をする上での注意点を解説していきます。
・180日ルール
年間の営業日数の上限が180日と決められたため、
ビジネスとして民泊を営業する場合、残りの半年間の物件の活用方法を別に考えなくてはいけません。
・条例やマンション規約での規制
マンション管理規約や条例で、民泊新法とは別の規制をかけられる可能性があります＊。
＊詳しくは別項で解説します
・民泊業界の過渡期
民泊新法が規定されたことで闇民泊などがなくなり、民泊における大きな転換点を迎えていることがわかります。
今後アイディア次第で民泊がビジネスチャンスをもたらしてくれる可能性が高まったといえるでしょう。
シェアリングエコノミーの旗手～Airbnb
民泊はシェアリングエコノミーといった観点からも注目を浴びています。
ここではシェアリングエコノミーとその中心的存在であるAirbnbをご紹介していきます。
シェアリングエコノミーとは？
「シェアリング・エコノミー」とは、個人が保有する遊休資産の貸出しを仲介するサービスのことです。
シェアリングエコノミーを活用することで、貸主は遊休資産の活用による収入を得ることができます。
また借主はモノを所有することなく利用することができます。
このようにシェアリングエコノミーは貸主・借主双方にメリットがある遊休資産活用方法であることがわかります。
シェアリングエコノミーの将来性
上記のようにシェアリングエコノミーの市場規模は2013年の150億ドルから2025年には3,350憶ドルに急激に拡大することが予測されています。
まさに、将来性の高いビジネス分野といってよいでしょう。
Airbnb とは？
Airbnb とは2008年に開始された泊まる場所を探す旅行者（ゲスト）と、空き家・空き部屋を貸したい人（ホスト）をつなぐオンラインサービスです。
現在では世界191か国、600万件もの物件が登録されている巨大民泊サイトに成長しています。
東京オリンピックに向けてのAirbnb の取組み
Airbnbは企業・団体・自治体などの組織と、幅広い分野でコラボレーションしていくためにAirbnb Partnersを創設しています。
現在提携企業は74社です（2019年3月現在）。
これは民泊を活用した新ビジネスに対する企業の高い関心を表しているといえます。
具体的にはコンビニ大手と提携し民泊の鍵をコンビニで受け渡しできるシステムを構築したり、
民泊経営による不測の事態の損害に対応した損害保険の設定など提携分野は多種多様な分野にわたっています。
東京オリンピックにおける民泊利用の問題点
ここでは東京オリンピックにおける民泊利用の問題点を考察していきたいと思います。
民泊の届出件数
| 届出件数 | 事業廃止件数 | 届出住宅数 | |
| 都道府県 | 4,256 | 119 | 4,137 |
| 保健所設置市 | 4,790 | 177 | 4,613 |
| 特別区 | 4,614 | 178 | 4,436 |
| 合計 | 13,660 | 474 | 13,186 |
上記は住宅宿泊事業における届出の提出・受理の状況（2019年2月15日現在）です。
現在全国で13,186件もの物件が民泊の届出を行っています。
中でもオリンピックが開催される東京の届出済み民泊物件数は4,584件であり、
宿泊施設不足として想定される約14,000件の1/3程度にとどまっているのです。
よって東京オリンピック開催に向けて、官民一体となり民泊を普及させていく必要性があることがわかります。
民泊に関する自治体の独自規制
自治体の条例の制定状況＊（2019年2月1日現在）によると
全150の自治体のうち52の自治体で民泊に関する独自規制を制定しています。
≪東京23区内の民泊に対する制限≫
| 自治体 | 制限 |
| 千代田区 | 文教・学校周辺等で日曜正午～金曜正午まで民泊営業を禁止 |
| 中央区 | 区内全域で、月曜正午～土曜正午まで民泊営業を禁止 |
| 港区 | 住居専用地域の家主不在型は春/夏/冬の休み以外民泊営業を禁止 |
| 新宿区 | 住居専用地域では月曜正午～金曜正午まで民泊営業を禁止 |
| 文京区 | 住居専用地域と文教地区では月曜日～木曜日まで民泊営業を禁止 |
| 台東区 | 家主不在型は全域で、月曜正午〜土曜正午まで制限 |
| 江東区 | 住居専用地域の一部で月曜正午～土曜正午まで民泊営業を禁止 |
| 品川区 | 一部地域で、月曜正午〜土曜正午まで民泊営業を禁止 |
| 目黒区 | 区内全域で、日曜正午～金曜正午まで民泊営業を禁止 |
| 大田区 | 住宅専用地域での民泊営業禁止 |
| 世田谷区 | 住居専用地域では月曜正午～土曜正午まで民泊営業を禁止 |
| 渋谷区 | 住居専用地域、文教地区で、春/夏/冬の休み以外民泊営業を禁止 |
| 中野区 | 住居専用地域では月曜正午～金曜正午まで民泊営業を禁止 |
| 杉並区 | 家主不在型は住居専用地域で月曜正午～金曜正午まで禁止 |
| 荒川区 | 区内全域で、月曜正午〜土曜正午まで営業を禁止 |
| 板橋区 | 住居専用地域では日曜正午～金曜正午まで民泊営業を禁止 |
| 練馬区 | 住居専用地域では月曜正午～金曜正午まで民泊営業を禁止 |
上記のように多くの自治体で民泊に対する規制が設けられています。
東京オリンピックは平日も開催されるため、オリンピック開催に向けて宿泊施設が不足する事態が生じることは明らかといえます。
観光庁が自治体の民泊独自規制に対して改善を要請していますが、現在でも自治体の規制が緩和する傾向はみられません。
民泊利用者の問題点
民泊に対して自主規制がかけられる理由として、民泊利用者に関する悪いイメージが先行していることが挙げられます。
≪民泊利用者に関する悪いイメージ≫
・近隣住民とのトラブルの発生
・騒音公害
・ごみの無分別
・治安の悪化
・民泊運営による物件価値の下落（マンションの場合）
こういったマイナスのイメージは今後クリーンな民泊が普及していくにつれ、改善されると考えられます。
民泊に対するイメージアップのためにも、今後民泊営業者の断続的な努力が必要であることがわかります。
進化する民泊～東京の民泊サービス
ここでは進化している東京の魅力的な民泊サービスをご紹介していきたいと思います。
民泊以外のサービス提供～Airbnb
Airbnbでは「泊まる」だけではなく、日本の文化を楽しむことができる様々なサービスの紹介も行っています。
具体的には、着物の着付けと写真撮影の体験サービスや日本の家庭料理の体験など多種多様なオプションサービスが提供されています。
銭湯に入り放題! Airbnbで大人気の民泊物件
上記の物件のホストは敷地内にある銭湯の経営者です。
よって物件に宿泊すると敷地内にある銭湯にも入ることができます。数か月先まで予約がいっぱいの人気物件です。
| 物件名 | feel the Japanese culture! 銭湯に泊まろう!102 |
| 場所 | 山手線 駒込駅 徒歩8分 |
| 宿泊料金 | 5,697 /泊 |
| 清掃料金 | 2,000 |
| 部屋の設備 | ゲスト2人
1寝室 ベッド2台 1バスルーム |
| 備考 | 銭湯入り放題 |
剣道体験もできる!剣道道場併設のマンションの民泊
上記はマンションに剣道場が併設されているため、オプションで剣道が体験できる民泊施設です。
大人気の上記物件は1か月先まで予約がいっぱいです。
| 物件名 | 誠道館 202 |
| 場所 | JR鶯谷駅 より徒歩10分 |
| 宿泊料金 | 2,848 /泊 |
| 清掃料金 | 1,000 |
| 部屋の設備 | ゲスト2人
1寝室 ベッド2台 1バスルーム |
| 備考 | 剣道体験も可(2時間 2000円) |
丸々1件屋を貸切!～大家族におすすめの物件
| 物件名 | 新宿区貸切一軒家 |
| 場所 | 大久保駅から徒歩8分 |
| 宿泊料金 | 48,800／泊〜 |
| 清掃料金 | 0円 |
| 部屋の設備 | 寝室3室
寝具10組 広さ100㎡ |
| 備考 | 最大収容人数10名 |
上記はどこに行くのにも便利な新宿区の3階建ての一軒家です。
なんと最大収容人数が10名!大家族で東京オリンピック見物をするのにおすすめの民泊物件といえます。
広々としたおしゃれなリビングがあり、家族みんなでゆったりとくつろぐことができます。
浅草寺近くのおしゃれな和風建築に泊まろう!
| 物件名 | 浅草寺近くの日本家屋 坪庭がある家 |
| 場所 | 東京都台東区浅草4-6-6宿家 浅草本館 |
| 宿泊料金 | 40,000／泊〜 |
| 清掃料金 | 0円 |
| 部屋の設備 | 寝室3室
寝具10組 広さ83.21㎡ 新築 |
| 備考 | 日本家屋 2階建て 畳部屋 |
上記は新築の和風家屋を丸ごと貸切ることができます。
日本文化を楽しみたい大家族にぴったりの民泊物件です。
また近くには浅草寺もあるので、観光の拠点としても利用価値の高い物件であるといえます。
今回は東京オリンピックに向けて東京の民泊事情を考察してきました。
現状まだまだ民泊物件が「不足」している状態といえます。
魅力的な付加価値のあるサービスを提供して、民泊ビジネスに参入してみてはいかがでしょうか。