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別荘は買うなって本当? 別荘のメリット・デメリットを徹底比較

 

2015年の昭和女子大学の調査では別荘購入者のおよそ8割が「満足している」と回答しています。さらに、2011年以降別荘購入者は増えており、別荘地の地価は上昇傾向にあります。

充実した余暇の時間、家族の時間の創造やときには1人の時間を持つことができる別荘は現役世代から引退層まで幅広い層に注目されています。

(参考記事はこちら

しかし、その一方で、実際に別荘を持っている方の話を聞くと「売却に困っている」「ほんとに別荘を活用しきれるか不安」「必要なくなったときに売却できるのか心配」などの多く相談が弊社に寄せられています。
実は、別荘購入を失敗してしまう方のなかには、共通した「ある注意点」を押さえていない方が非常に多いのです。

ハウスバードは別荘を中心とした不動産売買やリノベーション、活用までを専門でサポートしている数少ない会社です。今まで軽井沢・京都・箱根などで国内外のお客様の別荘購入をサポートしてまいりました。

本記事では、別荘購入についてメリット・デメリットや購入の流れ、ローンについてや、別荘購入の注意点等をお伝えしていきます。

 

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別荘購入のメリット・デメリット

別荘購入のメリット・デメリットを考えるにあたり、ここでは平成22年12月に行われた軽井沢町の町民アンケートを参照してみたいと思います。

 

本アンケートの「別荘所有者アンケート調査」は、平成22年8月1日時点で軽井沢町内に別荘を所有している方1,000人を無作為抽出して調査が行われていますが、「今後の別荘所有の意向」において、今後も別荘を持ち続けたいという回答が91.7%と高いことから、満足度が高いことが推察できます。

 

軽井沢町の別荘所有者は、どのような点にメリットを感じているのでしょうか?

 

別荘購入のメリット1:自分の望む環境が手に入る

同アンケートの問3「軽井沢町の滞在しやすいところ」では、1位「自分が望む環境が整っている」が68.6%、2位「まちの雰囲気がよい」が48.2%、3位「セカンドライフに必要な施設が充実している」が35.8%となっています。

まず、別荘を所有することで自分の望む環境が手に入ることにメリットを感じている方が多いと言うことができます。

 

その他、2位と3位のアンケート結果から、「別荘単体で考えるのではなく、雰囲気のよいまちで別荘を買うのがよく」、また「別荘所有者の多くがセカンドライフを充実させるために別荘を購入している」ことが分かります。

 

別荘購入のメリット2:スローライフを楽しめる

それでは、軽井沢町の別荘所有者が、軽井沢のどんなところに雰囲気のよさを感じているのでしょうか。

 

同アンケートの問9「継承すべき軽井沢らしさ」によると、1位「緑豊かな緑のイメージ」が88.6%、2位「多様な植物や野鳥が生息できる生態系」74.7%と、別荘所有者は軽井沢の自然の多さ満足感覚えていることが分かります。

 

別荘購入のメリット3:自分が住んでいる場所が有事の際に避難することができる

あまり別荘購入の際には注目されませんが、別荘は避難シェルターとしての役割も持っています。東日本大震災の際には、東京から多くの方が別荘地に避難しました。

小さい子供がいるかたや、高齢者の方にとっては、別荘があることで万が一都市が閉鎖されてものびのび遊んだり、運動ができる環境を得ることができます。

また、家族が一緒に避難することができるため、小さなお子さんがいる場合でも安心して活動できるのも大きな特徴です。

 

別荘購入のデメリット1:家と別荘両方の支払いが必要になる

一方、アンケートデータを離れて、別荘購入のデメリットにも触れてみたいと思います。

まず、別荘購入のデメリットとして挙げられるのが、別荘をローンで購入することにより、家の家賃や住宅ローンと別荘のローン双方の支払いが必要となるということが挙げられます。

 

別荘購入のデメリット2:管理が大変

そして、もう一つのデメリットとしては、お庭のお手入れや定期的な建物の修繕など、別荘の管理にも手間がかかるということが挙げられます。

特に、1年に1~2回しか別荘を訪れないような方だと行く度にまずは別荘のお手入れから始まることになります。

 

逆に、定期的に訪れていれば管理の手間も減るため、月に1~2回程度は訪れられるような場所での購入を検討したほうがよいでしょう。

 

ちなみに、先ほどの軽井沢町での別荘所有者に対するアンケートの問1「別荘利用・滞在期間」によると、2~3カ月程度が最も多く28.7%、次いで1カ月程度、2~3週間程度と続き、1週間未満は10.2%程度となっています。

 

別荘購入のデメリット3:エリア選定・子供の成長・趣味嗜好などの個別に対応すべき事項が多い

別荘を購入する際には、普段住むための住宅を購入する際より多くの考えるべき軸が存在します。実際に弊社に相談に来られる方のニーズも様々です。

 

  • エリアや季節に合わせた暑さ対策や寒さ対策が可能な施工や設計
  • 子供の成長に合わせることができる設計にしてほしい
  • 大雪や大雨などの災害時における周囲の自然環境の安全性も確保したい
  • ペットや趣味に合わせた適切なエリア選定がしたい
  • 建物を毎日使用しなくても維持が可能であり、売却する際に困らないようにしてほしい

もちろん上記以外の相談もありますが、様々な検討軸から一緒に考えています。

さらに、中古物件を購入したり、長期レンタルの別荘を借りる場合には、既存の建物の状態に適したリノベーションが必要になります。

別荘は普段使用する住宅とは異なり市場が小さいため、相場が安定せず、エリア選定や建築設計の自由度が高く専門家が少ないため、身近に詳しい方がいないと意思決定が困難になると言えます。

そのため、別荘を購入する際には別荘コンシェルジュに委託し、専門家とともに別荘の購入を考えている方が年々増えているようです。

 

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別荘購入の流れ

ところで、実際に別荘を購入するとなった場合、どのように購入の手続きを進めるとよいのでしょうか?

 

実は、別荘購入の手続きは普通のお家を購入する流れとほとんど同じです。

具体的には、以下のような手順で手続きを進めます。

・雑誌やインターネットで物件検索

・問い合わせ

・内覧

・購入意思を固める

・契約

・引き渡し

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

 

雑誌やインターネットで物件検索

まずは雑誌やインターネット別荘を検索してみましょう。

SUUMOなど大手不動産情報サイトでは別荘・リゾート専門の不動産情報検索ページが用意されています。

 

問い合わせ

気になった物件があったら電話やメールで問い合わせします。

 

内覧

担当者と日程を合わせて内覧しましょう。

居住地から少し離れたエリアで別荘を探す場合、1回で複数の別荘を内覧できるように日程を調整すると効率的です。

 

購入意思を固める

内覧した別荘の中から、気に入った物件があれば契約金額など詳細を詰めましょう。

長く売れていないような物件であれば値引き交渉もしやすいですが、最近出たばかりで人気の物件であればすぐに買付申し込みを出した方がよいでしょう。

 

契約

売買契約締結時には売買価格の1割などの手付金を支払います。

手付金の割合は売主に交渉して減らしてもらうこともできます。

売買契約後、ローンの本審査を申し込みます。

 

引き渡し

ローンの審査が下りたら、実行日を関係者の日程を見ながら調整し、実行と同時に所有権移転登記~引渡しとなります。

なお、上記は中古別荘購入の流れで、新築別荘の場合は上記流れで土地を購入後、別荘を建築していくこととなります。

 

これらを個人で1から全て行うのは非常に大変です。

自由度が高く、エリア選定や趣味趣向を考慮した設計施工など様々な要素が重要な別荘購入時には、別荘コンシェルジュに頼ることで、より満足の行く別荘を購入することができるでしょう。

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別荘購入に住宅ローンは使えない?

別荘購入時にはローンの取り扱いに注意が必要です。

 

基本的には居住する場合にしか住宅ローンは使えない

別荘とは言え、貸すのではないのですから住宅ローンが使えそうなものですが、基本的に住宅ローンが組めるのは、居住の本拠として使う場合だけです。

 

つまり、マイホームを持ちながら別荘を購入する場合には住宅ローンを利用することはできません

セカンドハウスローンを利用しよう

別荘の購入では、住宅ローンではなくセカンドハウスローンと呼ばれるローンを利用します。

 

例えば、2019年3月時点のイオン銀行の住宅ローンとセカンドハウスローンを比べてみると、住宅ローンの金利が0.52%なのに対し、セカンドハウスローンは0.72%となっていたり、千葉銀行では住宅ローンの借入上限額が1億円なのに対し、セカンドハウスローンは5,000万円となっていたりと、セカンドハウスローンの方がやや不利な設定となっているのが一般的です。

 

住宅ローン控除は受けられない

また、住宅ローンを利用すると、10年間、住宅ローン年末残高(上限4,000万円)の1%の税額控除を受けられる住宅ローン控除がありますが、住宅ローン控除を受けるには引き続き居住し続けることが条件となっており、別荘では住宅ローン控除を受けることはできません。

 

フラット35がオススメ

一般的に、通常の住宅ローンは別荘購入には使えず、別荘を購入するには別に用意されたセカンドハウスローンを利用する必要がありますが、住宅ローンと比べると不利な設定になっているのが一般的です。

 

ところが、住宅金融支援機構のフラット35では、通常の住宅を購入するのと同じ条件で融資を受けることが可能です。

 

別荘購入にはフラット35を利用するとよいでしょう。

別荘購入時には、ローンの手続き以外にも不動産登記や金融機関との連絡など様々な手続きが必要になります。

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別荘購入の注意点

最後に、別荘購入の注意点をお伝えします。

 

今度は、軽井沢と並んで別荘地として人気の熱海市「平成28年9月別荘等所有者アンケート調査報告書」を参照してみたいと思います。

 

行きやすい場所に購入しよう

軽井沢町の別荘所有者アンケートでもお伝えしましたが、別荘は行きやすい場所に購入することをおすすめします。

 

これは、遠いと別荘に行かなくなるし、別荘に行かないと劣化が早まり、管理の手間が増えてしまうという悪循環が生まれてしまうからです。

 

同アンケートの問7「1年間の来訪回数について」を見てみると、2カ月に1回程度が最も多く25%次いで月2回程度が22%ほぼ毎月が20%である一方、年に1回程度は2%、半年に1回程度は3%となっています。

 

また、1年間の来訪回数6回以上の方全体の7割を占めていることが分かります。

 

別荘所有者の多くが頻繁に訪れることのできるよう、マイホームの近くで別荘を購入していることが推察できます。

 

再建築できないケースもある

また、これは不動産会社から必ず説明のあることですが、中古別荘の中には、現在の建物が建っているのは適法ではあるものの、一度解体してしまうと再建築できない物件も存在します。

 

そのことを理由として、安く売買されているのが一般的なので、魅力を感じることもあるでしょう。

承知の上で購入するのであれば問題ありませんが、将来の資産価値はほぼないものとして考える必要があるでしょう。

経験者や別荘コンシェルジュに相談しよう

別荘のデメリットでも紹介しましたが、別荘の購入は自宅用の物件を購入する場合よりも自由度が高く、様々な要素を選択する必要があります。

参考程度ですが、以下は弊社が別荘を購入検討している方からご相談を受けた内容の一部です。

・別荘の購入エリア選定
・エリアの気候や環境に応じた設計・施工
・お客様の趣味趣向を表現できる物件の選定
・売却も見込んで、ご自身が使わない時でも活用できる設計・施工
・お子さんの成長に合わせて世代を超えて使うことができるか
・使用しない間の管理方法や、管理費削減の方法など

ご紹介したポイントはほんの一部ですが、様々な要素を考慮する必要があることがお分かりいただけるかと思います。

納得ができ、よりより別荘ライフを手に入れるには、別荘購入時に別荘コンシェルジュを活用することをおすすめします。

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まとめ

別荘の購入について、軽井沢や熱海市に実際に別荘を所有されている方のアンケートデータを参照しながら、別荘購入のメリット・デメリットや注意点、またセカンドハウスローンについての問題点などお伝えしました。

 

別荘のある生活は憧れですが、実際に足を運ばなければ、購入の意味がありませんし、足が遠のくことで建物の劣化が早まってしまいます。

 

実際の購入者のほとんどが年に6回以上は訪れているというデータを参考に、実際に別荘を購入したとしてそれだけ足を運ぶことができるか、という点を購入の1つの判断基準にしてみることをおすすめします。

 

「使っていない間に別荘を活用して貸したい」「別荘の維持管理のコストや手間を減らしたい」など、お悩みが増えやすい別荘所有。別荘活用のノウハウはなかなか一般化されておらず活用方法を調べるのも一苦労です。ハウバートは、軽井沢・箱根・京都など多くの別荘地や観光地で、「中古別荘の貸せる化プロデュース」を行ってきました。別荘活用や別荘売却にお悩みの方は、ハウスバード株式会社にぜひご相談ください。

参考程度ですが、以下は弊社が別荘活用に悩んでいる方からご相談を受けた内容の一部です。

  • 「中古別荘のリノベーションはどのぐらい費用がかかるのか」
  • 「持っている別荘をそもそも貸すことができるか知りたい」
  • 「相続した別荘をなんとかしたいがどうすればいいか知りたい」
  • 「別荘を買うだけでは節税できないと税理士に言われた」
  • 「使っていないシーズン中には別荘を貸して活用したい」

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